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銀行選址可行性分析報告
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為優(yōu)化網點布局，提高網點市場競爭力，江漢支行擬將位于武漢市江漢區(qū)長江日報路28號的“中國農業(yè)銀行北湖分理處”遷址到武漢市江漢區(qū)新華下路站前北路武漢一中旁，遷址后的網點級別、隸屬關系及經營范圍不變。
一、實地調查情況
(一)原網點實地調查情況。
1、原網點周邊情況。北湖分理處所處營業(yè)地址為租賃武漢致盛集團開發(fā)的圖書大世界市場的臨街商鋪，主要為圖書大世界商戶及周邊社區(qū)服務。圖書大世界總面積共225畝，有300家商鋪，，經營的品種相差較小，教輔類比重較大。
2、原網點硬件情況。原網點房屋產權為武漢致盛集團所有，一樓為營業(yè)大廳，二樓為辦公區(qū)，營業(yè)面積僅有150平方(含客戶等待區(qū))。由于營業(yè)面積狹小，無法進行功能分區(qū)。原網點人員13人，目前設備有ATM機一臺、復印機、打印機及員工用電腦3臺.
3、原網點經營情況。截止2010年2月28日，原網點各項存款余額35373萬元，其中個人存款10959萬元，單位存款24413萬元。二星級以上客戶261戶，其中二星級客戶181戶，三星級客戶46戶，四星級客戶10戶,五星級客戶24戶。原網點最近三年有關經營數據如下表：
4、發(fā)展制約因素分析。原網點近三年業(yè)務發(fā)展勢頭正猛，存款實現“三級跳”，但是隨著原網點經營環(huán)境的巨大變化，2010年業(yè)務發(fā)展乏力。究其原因，主要是受以下三個方面因素影響：(1)網點建設因素。原網點為我行租用資產，一樓為營業(yè)大廳，二樓為辦公區(qū)，營業(yè)面積僅有150平方。裝修時間較早，設施陳舊，沒有設臵功能分區(qū)。隨著銀行同業(yè)競爭的加劇、客戶對優(yōu)質服務的需求，原網點已經無法滿足客戶的需要、網點開展業(yè)務的需要。(2)經營環(huán)境因素�！皥D書大世界”整體搬遷，客戶流失嚴重。北湖分理處很大程度上是為“圖書大世界”的幾百家商戶服務為基礎的，隨著“圖書大世界”的整體搬遷，勢必喪失優(yōu)良的客戶源頭，嚴重影響業(yè)務發(fā)展。綜合上述兩方面因素分析，原網點業(yè)務發(fā)展空間狹窄，有遷址的必要。
(二)新址實地調查情況
1、遷址背景。(1)拆遷需要。北湖分理處所在營業(yè)場所是租賃“圖書大世界”的臨街門面，隨著“圖書大世界”的拆遷，北湖分理處急需新的營業(yè)場所作為營業(yè)網點。(2)網點轉型的需要。按照總
行網點轉型及優(yōu)質文明服務的要求，北湖分理處的營業(yè)條件嚴重不足，無法滿足客戶和業(yè)務發(fā)展的需求。(3)京華時代作為位于名校旁、火車站旁的標題社區(qū)，交通便利、周邊商圈成熟，其未來升值潛力無限。
2、新址周邊情況。新址位于江漢區(qū)新華下路站前北路武漢一中旁，交通方便，馬路寬闊。新址配套齊全，有十一醫(yī)院分部、武漢中心醫(yī)院、江漢大興幼兒園華苑分園、武漢一中、大興路小學、紅領巾小學、武商量販、中百倉儲、好美家、武商家電、華南果批及多個居民小區(qū)，新址附近有民生銀行、中信銀行網點各一個。
3、房產及價格情況。新址擬采取購臵方式，擬購臵臨街第一層商鋪，建筑面積為658.6平方米，單價為3.5萬元/平方米，總價為2305.1萬元。購臵價格與同類房產、同區(qū)位房產價格相比合理。
二、可行性分析
(一)新址周邊情況分析。與新址緊臨的法院東路作為漢口火車站的配套工程，已經開始擴建，建成后將直穿漢口火車站，到達新華西路，屆時到達萬達菱角湖廣場僅需5分鐘車程;片區(qū)交通便利，20余條公交線路通達武漢三鎮(zhèn)。新址周邊行政事業(yè)單位眾多、配套齊全(前面已述)，目前周邊金融網點有兩家：民生銀行、中信銀行，同業(yè)競爭不算激烈。今后業(yè)務發(fā)展方向應是以個人業(yè)務為主，公司業(yè)務為輔的現代多功能綜合性銀行網點。
(二)市場定位。根據新址周邊的情況，新址未來的目標市場以個人業(yè)務為主，法人業(yè)務為輔，輻射周邊居民及機構客戶，以“京華
時代”等小區(qū)居民及周邊個體工商戶為個人優(yōu)質客戶源頭、以市十一醫(yī)院、市中心醫(yī)院及學校等機構客戶為負債業(yè)務營銷對象、以好美家、武漢家電等公司客戶為資產業(yè)務營銷對象。
(三)業(yè)務發(fā)展目標。
(四)可行性分析。
1、成本分析
(1)網點運轉費用：包括水電費、物業(yè)費、房屋租賃支出、固定資產折舊等約94.4萬元。
(2)入駐網點的人員費用：包括工資、職工福利等為100.7萬元。
2、收入分析
(1)結算收入
2009年北湖網點的人民幣結算收入55萬元，根據市場上浮20%的規(guī)律，遷址后至少為55*(1+20%)=66萬元，與此同時，新址交通便利、學校醫(yī)院等機構很多，這必將吸引更多的客戶資源，市場空間至少拓展20%，結算收入至少可預測為80萬元.
(2)利差收入
2009年北湖網點利息收入754萬元，利息支出290萬元，利差
為464萬元。新址附近，十一醫(yī)院分部、武漢中心醫(yī)院、江漢大興幼兒園華苑分園、武漢一中、大興路小學、紅領巾小學這些機構的存在能帶來大量的儲蓄存款，武商量販、中百倉儲、好美家、武商家電等則成為貸款潛在客戶。除了市場浮動率20%，還可以大膽預測其將進一步上浮10%，即新址預測利差收入為464*(1+20%)*(1+10%)=612萬元。
(3)卡業(yè)務收入
2009年北湖卡業(yè)務收入主要由以下幾塊構成：自助銀行業(yè)務收入9.5萬元;卡年費收入2.6萬元;賬戶服務管理費1.2萬元，其他卡業(yè)務收入1.5萬元，共計14.8萬元。依市場浮動率20%，預計2010年至少為18萬元。由于新址周邊只有民生銀行和中信銀行，市場競爭相對并不激烈，農行大行形象已經樹立，這必將使得卡業(yè)務取得至少30%的增幅。因此預測2010年新址將取得卡業(yè)務收入23萬元。
(4)電子銀行業(yè)務收入
由于舊網址“圖書大世界”的搬遷，很多原有商戶將喪失，新商戶的拓展更是難上加難。新網址周圍有華南果批及多個居民小區(qū)，能彌補舊商戶喪失帶來的虧損。因此，按照市場基本浮動率20%，預測2010年新址將取得電子銀行收入15*(1+20%)=18萬元。
(5)其他中間業(yè)務收入
2009年北湖網點代理壽險收入3萬元;代理財險收入13萬元。新址周圍有很多居民小區(qū)，存在大量個體優(yōu)質客戶，他們可以為網點帶來保險、壽險等理財收入。保守估計至少在市場浮動20%的基礎上再上浮10%。因此預測2010年新址將取得其他中間業(yè)務收入16*(1+20)*(1+10%)=21萬元。
具體收入費用見下表(單位：萬元)
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