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房屋兩權(quán)分離不動(dòng)產(chǎn)登記現(xiàn)行政策解讀
根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律，房屋土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是一并轉(zhuǎn)讓的。通俗地講就是“房隨地走，地隨房走”。日前，魚躍醫(yī)療的一則房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓公告背后，牽扯出公司上市前造成土地權(quán)和房屋權(quán)分離的違法嫌疑。也就是說(shuō)，在IPO前，魚躍醫(yī)療或已是“戴罪之身”。
一則公告試圖“兩權(quán)”合一
8月31日，魚躍醫(yī)療發(fā)布公告稱，公司擬向關(guān)聯(lián)方——董事長(zhǎng)的妻子冷美華的獨(dú)資企業(yè)出讓丹陽(yáng)市開(kāi)發(fā)區(qū)丹桂路東首的 “生產(chǎn)性房產(chǎn)”，作價(jià)2998萬(wàn)元。值得注意的是，公司這里所說(shuō)的“生產(chǎn)性房產(chǎn)”并非傳統(tǒng)意義上包含了土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的房產(chǎn)，而是只包含了房屋所有權(quán)的房產(chǎn)。
對(duì)于土地權(quán)和房產(chǎn)權(quán)的分離，魚躍醫(yī)療表示，早在2007年2月，公司就與關(guān)聯(lián)方冷美華的獨(dú)資企業(yè)丹陽(yáng)市醫(yī)用器具廠 (以下簡(jiǎn)稱醫(yī)用器具廠)簽訂了 《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。但是鑒于醫(yī)用器具廠當(dāng)時(shí)的資金不足，為了充分保證上市公司股東的權(quán)益，出于審慎性原則魚躍醫(yī)療未將建造在該土地上的房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)讓，導(dǎo)致房、地產(chǎn)權(quán)分離。
如今，位于丹陽(yáng)市開(kāi)發(fā)區(qū)丹桂路東首的房屋所有權(quán)將轉(zhuǎn)讓給醫(yī)用器具廠，土地權(quán)和房屋權(quán)有望合一。但是，魚躍醫(yī)療造成土地權(quán)和房地權(quán)分離的事實(shí)長(zhǎng)達(dá)4年之久，并不能因?yàn)楝F(xiàn)在“合一”而將事實(shí)抹掉。
IPO前或已違法
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，根據(jù)我國(guó)法律，土地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)是不可分離的。那么，魚躍醫(yī)療在上市前造成 “兩權(quán)分離”的局面，并在出讓了土地權(quán)后繼續(xù)根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行對(duì)外租賃獲取租金，就涉嫌違法違規(guī)。
首先，在動(dòng)態(tài)的房地產(chǎn)交易方面，房和地必須作為同一交易對(duì)象，不能單獨(dú)對(duì)待。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法(2007修正)》第三十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。”
第三十九條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書”
雖然魚躍醫(yī)療只轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而不轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的行為發(fā)生在2007年2月，上述法規(guī)修正后實(shí)施于2007年8月30日，但在1994年版本中，同樣的條文位列第三十一條和第三十八條。顯然，魚躍醫(yī)療造成“兩權(quán)分離”的行為違反了該法。
其次，在靜態(tài)的權(quán)屬登記方面，必須遵循房、地主體一致的原則。
《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法(2001年修正)》第六條規(guī)定：“房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)利主體一致的原則。”
由此可見(jiàn)，在房產(chǎn)權(quán)進(jìn)行登記時(shí)，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是不能分離的。魚躍醫(yī)療在公告中聲稱：公司擁有房屋所有權(quán)，醫(yī)用器具廠擁有土地使用權(quán)，已違反上述法律法規(guī)。這也說(shuō)明，早在魚躍醫(yī)療上市前的2007年2月，公司致使土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的的分離，涉嫌違法。魚躍醫(yī)療在IPO前已是“戴罪之身”。
涉嫌違法所得面臨追繳
對(duì)于魚躍醫(yī)療IPO前造成“兩權(quán)分離”涉嫌違法的情況，是否需要追究呢?《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，如果違法事實(shí)被認(rèn)定，公司不但要被沒(méi)收違法所得，還會(huì)被罰款。
根據(jù) 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法(2007修正)》第六十六條：“違反本法第三十九條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門沒(méi)收違法所得，可以并處罰款。”
此外，湖北正信律師事務(wù)所漆賢高律師表示，如果魚躍醫(yī)療2007年轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)已經(jīng)過(guò)戶，那么將視同房屋所有權(quán)已經(jīng)過(guò)戶，則其數(shù)年來(lái)向外租賃該房屋不合法，租賃所得面臨追繳。
如今，問(wèn)題的關(guān)鍵就在于，魚躍醫(yī)療2007年轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)到底有沒(méi)有過(guò)戶?如果過(guò)戶了，公司將不可能擁有房屋權(quán);如果沒(méi)有過(guò)戶，本次轉(zhuǎn)讓的就不只是房屋權(quán)，還應(yīng)包括土地權(quán)。這顯然需要重新定價(jià)。
昨日，記者采訪了魚躍醫(yī)療董秘陳堅(jiān)，陳堅(jiān)明確表示，土地使用權(quán)已經(jīng)過(guò)戶了。此外，轉(zhuǎn)讓公告顯示，該土地的使用權(quán)證已經(jīng)變更。這也證明過(guò)戶已完成。
記者注意到，2005年10月15日至2008年10月15日間，丹陽(yáng)開(kāi)發(fā)區(qū)丹桂路東首的所有廠房、辦公用房、場(chǎng)地及輔助設(shè)施被租賃給了愛(ài)適博(鎮(zhèn)江)醫(yī)療器械設(shè)備有限公司，年租金為300萬(wàn)元;2008年11月1日～2011年12月31日，丹陽(yáng)開(kāi)發(fā)區(qū)丹桂路東首面積5000平方米的房屋被租賃給了關(guān)聯(lián)方江蘇雙鳳木業(yè)有限公司(下稱雙鳳木業(yè))，年租金30萬(wàn)元。
根據(jù)上述法律法規(guī)，公司既然已經(jīng)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，且土地使用權(quán)已經(jīng)過(guò)戶，那么，根據(jù)“房隨地走”的原則，公司就不享有該土地上房屋的所有權(quán)，也不擁有該房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。
在“房隨地走”的情況下，魚躍醫(yī)療早從2007年2月起就不再擁有該房屋所有權(quán)，如今擬以2998萬(wàn)元買房，將相當(dāng)于是資產(chǎn)“二次出售”，顯然也不能成立。
關(guān)聯(lián)交易涉嫌利益輸送
土地權(quán)和房產(chǎn)權(quán)分離已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)四年之久，為何魚躍醫(yī)療到現(xiàn)在才想起“糾錯(cuò)”呢?這其中還有隱情。
從2008年11月1日開(kāi)始，魚躍醫(yī)療就將位于丹陽(yáng)開(kāi)發(fā)區(qū)丹桂路東首，建筑面積為23795.56平方米的房屋中的5000平方米租賃給了關(guān)聯(lián)方雙鳳木業(yè)。然而，這筆關(guān)聯(lián)交易存在三大疑點(diǎn)：
第一，雙鳳木業(yè)到底與公司是何關(guān)聯(lián)關(guān)系?記者在雙鳳木業(yè)的官網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)成立于1993年，而在2008年之后的年報(bào)中，雙鳳木業(yè)與公司的關(guān)聯(lián)關(guān)系是“與實(shí)際控制者關(guān)系密切的家庭成員投資的企業(yè)”，然而，在魚躍醫(yī)療的招股書中該企業(yè)并沒(méi)有出現(xiàn)在關(guān)聯(lián)方名單中。
第二，建筑面積為23795.56平方米，但卻只對(duì)外租出了5000平方米，這是為什么呢?記者注意到，2008年10月15日以前，該房屋能給公司帶來(lái)300萬(wàn)/年的收入，而租給關(guān)聯(lián)方后，每年的收入只有30萬(wàn)。為何非要低價(jià)租給關(guān)聯(lián)方?
第三，公司與關(guān)聯(lián)方的租賃合同一年一簽，但從2008年來(lái)租賃費(fèi)均為30萬(wàn)/年，沒(méi)漲過(guò)價(jià)。三年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論售價(jià)還是租賃價(jià)格都大幅上漲，公司不給關(guān)聯(lián)方漲價(jià)，公平嗎?此外，2008年10月15日以前的租賃價(jià)格約為一年126元/平方米(300萬(wàn)÷23795.56平方米)，而租給關(guān)聯(lián)方的價(jià)格僅為一年60元/平方米(30萬(wàn)÷5000平方米)，其與關(guān)聯(lián)方交易中表現(xiàn)出的疑點(diǎn)涉嫌利益輸送。
同步播報(bào)
董秘稱：土地和房子可以分開(kāi)賣
針對(duì)魚躍醫(yī)療“兩權(quán)分離”涉嫌違法，關(guān)聯(lián)交易涉嫌利益輸送的問(wèn)題，昨日，記者致電公司董秘陳堅(jiān)。在被記者問(wèn)及房屋土地使用權(quán)和所有權(quán)問(wèn)題時(shí)，陳堅(jiān)表示，“這個(gè)是分開(kāi)的，這不是買商品房。”
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》(以下簡(jiǎn)稱NBD)：根據(jù)相關(guān)法律，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是不能分離的，公司為什么能分開(kāi)賣?
陳堅(jiān)：我們公告已經(jīng)說(shuō)得很清楚了，招股說(shuō)明書也有。正因?yàn)槭顷P(guān)聯(lián)交易，我們怕關(guān)聯(lián)方欠款。只有在全款的情況下我們才能將房產(chǎn)賣掉。如果賣給他們而錢收不回來(lái)怎么辦呢?現(xiàn)在我們只能賣給它，我還不想關(guān)聯(lián)交易呢。
NBD：那么，土地使用權(quán)過(guò)戶沒(méi)有呢?
陳堅(jiān)：早就過(guò)戶了呀。
記者從一位國(guó)土資源部動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)工作人員那兒了解到，之前由于證書種類繁多，不僅增加了企業(yè)和群眾的不便，還增加了工作人員的時(shí)間成本。
“如果統(tǒng)一登記后，在統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記依據(jù)的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)證和登記信息管理平臺(tái)的統(tǒng)一，我們也會(huì)輕松不少。”該工作人員還告訴記者，因?yàn)榈怯泟倓傞_(kāi)始實(shí)施，有些地方還沒(méi)有完全落實(shí)，舊的房產(chǎn)證依舊有效。
在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施之后，有關(guān)房產(chǎn)稅山雨欲來(lái)的報(bào)道更是接連不斷。那么，在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之后，房產(chǎn)稅是否會(huì)接連出臺(tái)?
對(duì)此，蔡為民在接受記者采訪時(shí)指出，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和房產(chǎn)稅征收之間并不是承接的關(guān)系。“其實(shí)上海、重慶等地已經(jīng)開(kāi)始征收房地產(chǎn)稅了，只是這不是完整版的房地產(chǎn)稅。但隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷健全，完整版的房地產(chǎn)稅遲早會(huì)出現(xiàn)。”蔡為民說(shuō)。
中國(guó)社科院副研究員陳飛對(duì)媒體指出：“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的實(shí)施，意味著房地產(chǎn)稅征收腳步日益臨近，對(duì)于商品房投機(jī)者將是很大打擊，會(huì)逼迫部分空置房進(jìn)入市場(chǎng)，可望有效降低已售住房空置率。”
為此，楊向宏對(duì)記者預(yù)計(jì)，隨著一線城市樓市需求量大，土地有限，房產(chǎn)稅的全面征收確實(shí)勢(shì)在必行，“三四線城市則因?yàn)闃鞘袔?kù)存數(shù)量巨大，并且購(gòu)房需求較低，逐步減弱對(duì)土地財(cái)政依賴的政府需要征收房地產(chǎn)稅收來(lái)增加財(cái)政收入。”楊向宏表示，五年之間，國(guó)家會(huì)開(kāi)始全面征收房地產(chǎn)稅。
當(dāng)然，征收房地產(chǎn)稅并不是那么的簡(jiǎn)單容易。記者了解道，房地產(chǎn)稅征收的技術(shù)條件不僅包括詳細(xì)了解每個(gè)人究竟擁有多少房產(chǎn)，還包括房地產(chǎn)的評(píng)估技術(shù)等。更為復(fù)雜的是稅制設(shè)計(jì)，究竟什么算是居民基本住房訴求，按套征收還是按平方米征收更合理?種種問(wèn)題牽一發(fā)動(dòng)全身，需要全面考量。
有業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)指出，房地產(chǎn)稅征收將主要取決于立法進(jìn)程，取決于取得改革共識(shí)、減少阻力、協(xié)調(diào)關(guān)系的進(jìn)程。不會(huì)一蹴而就，但會(huì)在預(yù)期軌道上前行。
一些專家也認(rèn)為，技術(shù)條件并非房地產(chǎn)稅征收不可逾越的障礙，更重要的是讓這一稅種的征收有理有據(jù)。與我國(guó)增值稅、營(yíng)業(yè)稅等絕大部分含在價(jià)格中的間接稅相比，有明顯直接稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅如何“直接”從百姓口袋中拿錢，恐怕還與稅收法定、預(yù)算透明等大主題改革緊密相連。
“準(zhǔn)確地說(shuō)，房地產(chǎn)稅的征收是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段必然要出現(xiàn)的。至于如何收，怎么收，要根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況，國(guó)家也會(huì)進(jìn)行仔細(xì)研究分析后再?zèng)Q定。”蔡為民認(rèn)為。
不動(dòng)產(chǎn)登記靴子落地后，有觀點(diǎn)指出，會(huì)有人出于房地產(chǎn)稅漸行漸近原因，將擁有的多套房產(chǎn)出售。
“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施之前，我老家湖北那里有人賣房，我父親就問(wèn)我，那么多套房子一起賣，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)因此下降呢?”在上海做房地產(chǎn)中介的陳鋒和記者聊天的時(shí)候提出了該問(wèn)題。
不過(guò)，廣州一家房地產(chǎn)商接受《國(guó)際金融報(bào)》采訪時(shí)透露，不動(dòng)產(chǎn)登記取代原來(lái)的房產(chǎn)證制度落實(shí)之后，當(dāng)?shù)氐囊皇謽鞘谐山粵](méi)有大的影響，市場(chǎng)也無(wú)明顯的反應(yīng)。
“基本沒(méi)有出現(xiàn)拋售潮，房?jī)r(jià)沒(méi)有回落的現(xiàn)象，那不過(guò)是市場(chǎng)上的流言。”該房地產(chǎn)商對(duì)記者直言。
蔡為民分析認(rèn)為，房地產(chǎn)統(tǒng)一登記最主要的目的是統(tǒng)一國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，而非去調(diào)節(jié)市場(chǎng)。而且不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的政策已經(jīng)被提及很多年，人們?cè)谛睦砩弦呀?jīng)做了一定的準(zhǔn)備，所以現(xiàn)在出現(xiàn)所謂的拋售潮，基本是概率很低的事件。
楊向宏表示，在相比于一手市場(chǎng)，房地產(chǎn)稅等政策對(duì)二手樓市的心理影響似乎更大。“一線城市因?yàn)橥恋孛娣e有限，加上房地產(chǎn)政策，新房建造量會(huì)不斷減少。且一手房多建造在遠(yuǎn)離市中心的地方。而二手房因?yàn)槎嘟ㄔ谑兄行模谖磥?lái)會(huì)更加受到購(gòu)買者的青睞。”楊向宏說(shuō)。
“在去庫(kù)存的過(guò)程中，由于房產(chǎn)稅的不斷推進(jìn)，國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)入一個(gè)比較奇妙的階段。”蔡為民告訴記者，“一線城市會(huì)出現(xiàn)利好，因?yàn)?lsquo;美女不愁嫁’，一線城市的房屋需求本來(lái)就很強(qiáng)烈。而房地產(chǎn)稅也讓房屋成本不斷上升，所以會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)上升卻依舊有人因?yàn)閯傂栀?gòu)買的情況。至于三四線城市，在房屋需求量有限的情況下，房地產(chǎn)稅的征收會(huì)降低當(dāng)?shù)厝说馁?gòu)買熱情，這樣一來(lái)，房?jī)r(jià)必然下跌。”
在蔡為民看來(lái)，房?jī)r(jià)的上升或者下降由供求關(guān)系決定。供不應(yīng)求房?jī)r(jià)上漲，供過(guò)于求房?jī)r(jià)下降。去年以來(lái)，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)分化嚴(yán)重，各地房?jī)r(jià)的變化仍然取決于各地的供求關(guān)系。
楊向宏則認(rèn)為，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)一個(gè)情況，那就是房子很多，需求卻很有限。“隨著人口老齡化的加劇，當(dāng)那些老人離開(kāi)之后，房產(chǎn)被子女兒孫繼承，如今中國(guó)很多家庭都是獨(dú)生子女，那么這些獨(dú)生子女可能會(huì)繼承很多套房產(chǎn)，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，就不會(huì)有購(gòu)房的剛性需求，那么房?jī)r(jià)會(huì)如何走向就很明確了”。
韓長(zhǎng)吉也認(rèn)為，房產(chǎn)稅之前在上海等地有試點(diǎn)，但是結(jié)果證明，這對(duì)樓市走勢(shì)并無(wú)太大影響，稅費(fèi)難以從根本上影響樓市走勢(shì)。
“房?jī)r(jià)走向，房屋交易量等問(wèn)題根本在于房地產(chǎn)市場(chǎng)自身發(fā)展的規(guī)律。從房地產(chǎn)改革的角度來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記有利于明確房產(chǎn)所有權(quán)，明晰房產(chǎn)數(shù)量，為決策、交易提供數(shù)據(jù)支持。有利于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步市場(chǎng)化發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加規(guī)范、成熟，而非去左右房?jī)r(jià)和房產(chǎn)交易量。”韓長(zhǎng)吉說(shuō)。
除了房產(chǎn)稅和房?jī)r(jià)波動(dòng)的問(wèn)題，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之后，產(chǎn)權(quán)問(wèn)題也引人關(guān)注。比如說(shuō)一直以來(lái)的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。
在蔡為民看來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房并不會(huì)因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記而變得合法。法律上來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房就是違法的存在，所以永遠(yuǎn)不會(huì)被“轉(zhuǎn)正”。“一旦被轉(zhuǎn)正，我們國(guó)家的房屋庫(kù)存量會(huì)增加幾千萬(wàn)套，這對(duì)于現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有非常不利的影響”。
“針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房，不動(dòng)產(chǎn)登記已經(jīng)明確規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不會(huì)登記在冊(cè)，不會(huì)頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，意味著購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的人，權(quán)益無(wú)法得到有效保障。至于如何解決，估計(jì)還是具體問(wèn)題具體分析，雖然不會(huì)一刀切拆除，但目前來(lái)看，國(guó)家不會(huì)承認(rèn)其合法權(quán)益。”韓長(zhǎng)吉在接受記者采訪時(shí)指出。
值得一提的是，隨著統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記簿證全面啟用，另一個(gè)問(wèn)題也浮出水面：房產(chǎn)、地產(chǎn)統(tǒng)一登記突顯商品房土地70年使用權(quán)問(wèn)題。
“土地是不動(dòng)產(chǎn)的核心。我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展很多問(wèn)題，核心就是土地。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究員楊重光對(duì)外表示，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是物權(quán)法的要求。而物權(quán)法還有許多要求有待落實(shí)。商品房土地70年使用權(quán)到期后怎么辦，會(huì)在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記過(guò)程中顯化。“隨著不動(dòng)產(chǎn)登記推進(jìn)，登記這一技術(shù)問(wèn)題背后的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題會(huì)更明晰，依法改革任務(wù)也會(huì)更明確”。
韓長(zhǎng)吉表示根據(jù)國(guó)家法律規(guī)定，房產(chǎn)有70年產(chǎn)權(quán)問(wèn)題與不動(dòng)產(chǎn)登記并不沖突，“70年后或者未來(lái)十幾年，國(guó)家會(huì)有法律出臺(tái)來(lái)明確房子產(chǎn)權(quán)，大概率情況是房子還是你的，不過(guò)估計(jì)要繳稅了，根據(jù)房屋面積的大小來(lái)定”。
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