房地產的論文大全（15篇）
從小學、初中、高中到大學乃至工作，大家都經�？吹秸撐牡纳碛鞍桑撐目梢酝茝V經驗，交流認識。你知道論文怎樣才能寫的好嗎？下面是小編精心整理的房地產的論文，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
房地產的論文1
1成本的管理
任何事情要有條不紊的進行是需要成系統的來規(guī)劃的，成本控制也是這樣的。所以我們要提高成本預算的專業(yè)性，而且要把握好成本預算的完成階段，不可太早，套完也會因為各方面原因限制而使成本預算誤差相對較大，企業(yè)應當有成本管理的意識，但又不可辦成渣子工程。每個人也包括普通員工也應當有成本管理的意識，這就體現了員工們的責任意識，只有這樣，成本管理系統才能順利有效的實施在計劃中去。對于工程比較大，項目比較復雜投資對象，在任務需要的時候成立一個成本管理小組，領導負責項目中涉及到的成本方面的工作進行指導、監(jiān)督和管理。當然公司可以有目的的去培養(yǎng)一批精干的成本管理人才，及時了解項目開發(fā)的新的發(fā)展狀況，這就是公司內部的人才優(yōu)化，這樣公司在項目發(fā)展過程中能夠計劃精湛的向前進行。
2工期的管理
房地產的開發(fā)是需要多方面的協議、合同等協調來整合而成的，在這個漫長而復雜的工程里，工期的'規(guī)劃和管理是很重要的。因此，將時間優(yōu)化，有利于房地產企業(yè)工作的順利有計劃的展開。房地產在開發(fā)土地前要進行各類的手續(xù)辦理，為了縮短工程的進行時長，可以計劃一條該工程的關鍵路徑，將所有必須要走的流程和必須要有的工程步驟計劃出來，在這個優(yōu)化后的工作布局里，優(yōu)先進行重要的不能延期的工作，優(yōu)化資源配置，明確工作中的關鍵及重要的步驟，并且對其特別關注，使其順利高效的進行，當然要具體問題具體分析，因為不同的項目會有不同的優(yōu)化方向。
3合同檔案的管理
合同檔案的產生是使得項目開發(fā)得以開發(fā)進行的重要依據，它能夠同步的反映項目的進行情況，因此對合同系統的管理會幫助項目有序的進展下去。對于大量的不同種的合同，要有條理的對合同進行合理的分類，統計，合算等，支付計劃，支付賬簿，這些的整理保管都是為了使得賬目資料清楚，以免遭索賠，并且可以當做記錄進度的登記單，使得工程及時完成，避免毀約，這也是相關法律事件的憑證，為了不必要的麻煩，這些合同資料都需要存檔來作為證明。公司同樣也要定期來檢查核對原材料、配件等的試驗記錄這也是進一步保障的措施。
4質量的管理
像房地產這樣關系到民生的關鍵的企業(yè)，質量是其企業(yè)立足之本，也是企業(yè)長久生存的活力源泉。質量代表著一個企業(yè)在市場上的核心競爭力。在擁有良好的質量成果之前，公司應該掌握相應的技術來保障質量的產生，公司可以發(fā)揮群眾的力量，鼓勵員工學習掌握質量知識技能，充分發(fā)揮員工的團體效應，激發(fā)員工的工作激情和熱度，使得工作有質有量的進行，這就是優(yōu)化組織結構來推進質量的管理。同時在項目開發(fā)進行時，可以尋找合適的外包來降低成本，強化工作效應，從而可以集中精力去保障資源配置和資金的分配投入。當然在招標承包商的時候力爭讓更多競標商參與進來，從而選到合適的理想的施工單位，保證施工質量能夠達到最優(yōu)。當然后期項目的宣傳及銷售工作也是非常重要的，作為房地產企業(yè)，為了讓顧客滿意，企業(yè)的服務質量也應該到達高水平，這樣企業(yè)競爭力又可以提升。
5現場管理
房地產業(yè)的施工中危險系數比較大，發(fā)生危險的可能性也非常大，企業(yè)在施工期間應當有專門的安全員，來實地監(jiān)督管理工作人員的安全，施工現場保障施工人員的安全，避免具有生命危險的事故發(fā)生。同時施工現場的物流管理也非常重要，施工現場的所有原材料及配件都要從各大市場買入，物流對項目的進程，質量都有很大影響，因此需要一定的人數來聯系聯絡和督促物流的順利展開。為了保證現場原材料的合理利用，避免浪費和濫用，偷工減料的事情發(fā)生，工地現場需要一個檢查員，不定期的檢查核實原材料的利用情況，登記以后進行總結匯總，然后企業(yè)可以根據登記情況對工地的原材料進行相應的補貼以及增添相關的材料，使得施工現場有條不紊的進行建設工作。以上現場管理可以成立一個現場督查小組，彼此協作分配任務，不斷地商討最優(yōu)的管理方案，監(jiān)督施工工作，定期定量定質的完成。
6總結
房地產企業(yè)為了使投資項目理想的完成，需要來自不同領域的專業(yè)性人才來共同策劃項目的開展，使其在最好的品質下，快速高效的完成投資項目。房地產公司需要有一個專門的項目管理機構，利用系統工程的思維方式，理論方法，綜合管理房地產項目建設的全過程，指導管理項目實施計劃，讓企業(yè)有充分準備應對國家宏觀政策，比如國家的某項利民可持續(xù)發(fā)展政策，就很可能阻礙企業(yè)投資項目健康，可持續(xù)的進行型難過下去，所以，項目管理優(yōu)化的研究不應停止，應當與時俱進。以上是本人的粗淺之見，由于本人的知識水平及文字組織能力有限，文中如有不到之處還望不吝賜教。
房地產的論文2
摘要：中國經濟進入新常態(tài)后，房地產行業(yè)能否推動轉型升級、創(chuàng)新發(fā)展，其關鍵在于人，因此人力資源管理在房地產企業(yè)管理中至關重要。在“互聯網+”的大背景下，如何能更好地將互聯網思維應用于人力資源管理，對企業(yè)管理具有重要意義。本文結合房地產企業(yè)管理實際現狀，從管理思想、企業(yè)文化、管理體制和管理方式四個方面，對互聯網思維在人力資源管理中的應用進行了分析，同時針對如何提高房產企業(yè)人力資源管理水平提出了建議。
關鍵詞：房地產企業(yè)；互聯網思維；人力資源管理
0引言
現今，互聯網已經遍及世界各個領域，其創(chuàng)造出的新成果正在與各經濟社會載體深度融合，人們無時無刻不受到互聯網思維的影響。20xx年，中國掀起供給側改革浪潮，中國經濟進入新常態(tài)。此刻，房地產行業(yè)將面臨改革創(chuàng)新的巨大壓力和考驗，能否頂住壓力，實現跨越發(fā)展，企業(yè)的人力資源深度起到了決定性作用。因此，在房地產企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的進程中，必須高度重視人力資源管理，利用互聯網思維健全管理體系、優(yōu)化管理機構、提升人才生產力與創(chuàng)造力，從而建立起一支更適應時代變革、經濟發(fā)展的人才隊伍，以推動房地產行業(yè)轉型升級、健康可持續(xù)發(fā)展。
1樹立與互聯網發(fā)展相統一的管理思想
互聯網時代的第一要義即是“以人為本”,所以在企業(yè)管理中，要樹立“以人為本”的思想，其主要有三個層面的含義。第一，人是企業(yè)的組成部分，更是企業(yè)生存發(fā)展之源。特別是作為房地產企業(yè)，其發(fā)展所需要的創(chuàng)新、戰(zhàn)略、決策、執(zhí)行等都源于企業(yè)中的每一名員工。所以，樹立“以人為本”的思想就是要堅持以人為核心的管理，通過對人力資源的管理運用推動企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展[1].第二，作為人力資源管理，其職能不僅僅是管理人，更應當是服務于人，尊重、關心、珍視企業(yè)中的每一名員工，為員工自身發(fā)展提供保障支持，注重對員工知識水平和個人素質的培養(yǎng)提升，讓員工的創(chuàng)造力與活力不斷釋放，從而推進企業(yè)的整體發(fā)展。第三，樹立“以人為本”的思想，是要將企業(yè)與個人發(fā)展放在同一高度，運用互聯網“合作共贏”的思維，打造一個多方共贏的生態(tài)圈[2],建立企業(yè)與員工之間的“同盟”,為員工創(chuàng)建發(fā)揮能力的平臺，在企業(yè)創(chuàng)業(yè)升級的同時，盡可能幫助員工實現個人的精神理想和價值追求，提升其參與度與存在感，從而提高企業(yè)團隊的凝聚力，實現企業(yè)與員工的“合作共贏”.
2創(chuàng)建與互聯網時代相融合的企業(yè)文化
將互聯網思維應用于企業(yè)人力資源管理，首要就是讓互聯網思維融入企業(yè)的組織文化，使企業(yè)價值導向和規(guī)制方式不斷完善，更適應互聯網時代的發(fā)展趨勢。特別是當前企業(yè)員工中“90后”、“00后”的比例不斷增大，傳統企業(yè)文化能否更好地引領這支年輕隊伍，能否更好滲透于現代的管理模式，這些都對企業(yè)人力資源管理具有重要的影響。保留傳統文化精髓，以互聯網思維導向對企業(yè)文化進行調整。一是借鑒互聯網中的“參與”思維，在企業(yè)文化中倡導員工成為企業(yè)的“主人翁”,讓員工切實參與到企業(yè)的發(fā)展之中，建立企業(yè)與員工共同體。萬科在自己的文化理念中，就把其成功的首要因素，歸功于為人才創(chuàng)建了一個充滿和諧與激情的工作環(huán)境。二是借鑒互聯網中的“簡約”思維，在當前社會信息量劇增的時期，復雜的表述將加大接收與理解的難度，所以適當簡化企業(yè)文化中繁雜瑣碎的部分，讓文化理念清晰明了、一看即懂且能深入人心，讓企業(yè)的核心價值觀念切實影響到每一名員工。三是借鑒互聯網中的“迭代”思維，在企業(yè)文化中鼓勵創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)，當前，在供給側改革的大環(huán)境下，房地產開發(fā)企業(yè)短期面臨著“去庫存”壓力，長期面臨著“品質”、“結構”“戰(zhàn)略”等更為嚴峻的挑戰(zhàn)，此時想突破困境并謀求更大的發(fā)展，就必須調動員工樹立全員創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)精神，激勵員工大膽式創(chuàng)新、突破式創(chuàng)新，利用“微創(chuàng)新”、“精創(chuàng)新”促進企業(yè)迭代式發(fā)展。
3優(yōu)化與互聯網機制相適應的管理體制
管理制度與組織結構是人力資源管理的`基礎，將互聯網思維應用于企業(yè)人力資源管理，就需要健全完善與網絡時代相適應的管理體制。從“B2B”到“B2C”,到“C2C”,再到“O2O”,互聯網最核心的特點就是“去中介化”,從而降低“交流成本”.對于企業(yè)管理來講，想要利用現代信息技術的進步來提高工作效率，就應當逐步扁平化組織結構，使信息溝通的渠道更為通暢。建立扁平化組織機構的關鍵，一方面在于科學合理的崗位設置和清晰明確的職責劃分，另一方面在于標準精簡的工作流程和有序統一的協作方式。以房地產企業(yè)為例，結合企業(yè)實際，一是優(yōu)化管理崗位設置，對市場開發(fā)、技術設計、項目管理、成本控制、質量驗收等工作按照“專業(yè)”、“系統”、“整體”的原則進行劃分，整合相近相通崗位，盡可能減少不必要的交叉協作；二是確立清晰明確的職責分工，從各系統管理人員到各專業(yè)技術人員，再到各項目經理人、技術員、資料員等崗位，建立清晰明確的責任分工和工作標準，增強管理和溝通的指向性，標準越詳盡反而工作越簡化；三是在保證管理有序的前提下，打破傳統的層級匯報關系，利用BIM系統等新技術，借助OA系統等新渠道，讓管理層、業(yè)務部門、項目部之間能夠形成有效的協同互動，也讓管理者能夠更直觀地掌握項目及工作進度，并了解員工及其工作狀態(tài)。
4應用與互聯網思維相結合的管理方式
4.1多元考評，注重人才綜合素養(yǎng)
互聯網時代是跨界發(fā)展的時代，房地產行業(yè)在轉型升級的過程中，不斷擴張產業(yè)邊界的多元化發(fā)展是必不可少的趨勢，所以在人才招聘的過程中，將更加注重人才隊伍組成的多元化以及應聘人員綜合素質。在人才招聘中，不僅要吸引房地產專業(yè)人才，更要挖掘其他行業(yè)的優(yōu)秀人才，一方面通過他們的視角來為企業(yè)的發(fā)展提供更廣闊的思路，另一方面通過他們的行業(yè)經驗來發(fā)現與解決企業(yè)存在的問題。此外，在對管理崗位應聘人員的考評中，除對房地產業(yè)務能力的測評外，還要綜合考察對經濟、行業(yè)、互聯網、企業(yè)管理等多元化知識的掌握情況。
4.2需求導向，精確制定培養(yǎng)方向
互聯網提倡“需求導向”,致力于提供更貼近需求的服務。作為人力資源管理者，對人才的培養(yǎng)即是對人才的服務，把握人才需求更有助于培養(yǎng)出更為優(yōu)秀的人才。在教育培訓中，建立培訓需求相關性分析體系，利用問卷調查、網絡選課等方式，找到員工對知識的需求點，有針對性地開展分類培訓，這樣可以使培訓真正運用到實際工作中。在工作安排中，不僅僅要考慮到公司經營生產的需要，同樣要兼顧到員工自身發(fā)展，以員工個人規(guī)劃為起點，精確制定培養(yǎng)方向，合理安排好其在工程項目、業(yè)務部門之間的生產鍛煉，這不僅有助于員工個人成長，更有助于公司整體發(fā)展。
4.3人性管理，從根源解決執(zhí)行問題
企業(yè)執(zhí)行力與軍事執(zhí)行力有所不同，后者是絕對執(zhí)行，而前者則是智慧執(zhí)行。所以在互聯網時代，強化企業(yè)團隊執(zhí)行力，更應當注重的是人性化管理。首先，要注重執(zhí)行的人，而非被執(zhí)行的事，讓員工在執(zhí)行目標前先認可目標，這樣可以讓員工在執(zhí)行過程中提升參與感，保證執(zhí)行力充足。其次，是充分發(fā)揮員工智慧，做到讓員工主觀執(zhí)行，而非被動式、機械式的服從，給予員工充分發(fā)揮智慧的空間，這樣自主性操作所帶來的執(zhí)行動力比單調服從強很多。再次，是從管理源頭找問題，當團隊執(zhí)行力不足時，不要僅從員工責任、態(tài)度的角度看問題，而是要更多地從管理機制剖析問題所在，從根源解決執(zhí)行問題。
將互聯網思維與房地產企業(yè)實際相結合，并有效地融入人力資源管理，使其更能適應網絡時代成長起來的年輕人才群體的要求，更能適應互聯網新時代的要求，更能適應中國經濟新常態(tài)的要求。通過以互聯網思維為導向的創(chuàng)新管理機制、強化人才培養(yǎng)、優(yōu)化管理考核等一系列方式，使企業(yè)人才隊伍不斷提高管理能力與業(yè)務水平，不斷提升執(zhí)行力、協同力、創(chuàng)造力，讓企業(yè)在新時代、新經濟環(huán)境中更加具備競爭力。
參考文獻：
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房地產的論文3
在當前的社會經濟環(huán)境下，為了能夠更好地適應當前我國國民社會經濟社會發(fā)展的趨勢，就必須要不斷對我國房地產經濟管理體制進行改革，才能更好適應當前日益變化的市場競爭。但是，隨著房地產市場的改革深入，我們也可以看到我國房地產市場經濟管理還是存在一些漏洞，為此，本文筆者就從我國房地產經濟管理的現狀出發(fā)，并提出了如何進一步改善我國國內房地產經濟管理的幾條措施，提出了對我國房地產市場經濟管理項目的建議和思考。希望能夠更好地促進我國房地產經濟管理。
前言
在當前我國房地產市場經濟管理中，要對房地產進行有效管理，這就必須要能夠我國房地產經濟管理所存在的問題進行分析，同時深入了解背后的原因，才能更好地預防房地產市場經濟管理的各種弊病。這不僅僅對我國房地產經濟的穩(wěn)定具有重要的意義，而且，更為重要的是能夠促進我國社會的進步和健康運行。現階段來看，我國房地產市場體制方面存在欠缺，有一些令人擔憂的地方，為此，筆者就從這些問題著手，希望能夠給我國房地產市場的管理者有一些可取之處。
1、我國房地產經濟管理現狀分析
1、1房地產管理層面上的欠缺
一方面，我國房地產企業(yè)經濟管理在某種程度上都建立一系列的管理機制，并且在房地產企業(yè)的財務管理還是具有一定的章程可以遵循。但是，對我國房地產企業(yè)單位的經濟管理觀念上還是存在一定的差距，所以會在一定程度上影響著我國房地產企業(yè)的管理。例如，很多房地產企業(yè)的經濟業(yè)務隨意性比較大，并且在管理監(jiān)督上缺乏動力，經常會造成房地產企業(yè)管理上的混亂。另外，在房地產會計基礎工作環(huán)節(jié)上比較薄弱，常常會導致房地產市場會計信息的混亂，同時，在房地產經濟管理中的內部監(jiān)督沒有落實，企業(yè)董事會監(jiān)督力度不夠，監(jiān)督管理人員的法律意識比較薄弱，有法不依，執(zhí)法不嚴，這些都會給我國房地產企業(yè)的管理造成影響。甚至還會出現違法犯罪的行為出現。從另外一個角度上看，我國房地產企業(yè)的經營層次素質上還是不夠高，在人力資源管理機制上也不夠健全，進而在整體上影響我國房地產的管理。
1、2房地產企業(yè)管理做法還是存在弊病
在我國房地產市場經濟管理中，為了能夠加強企業(yè)管理，我們通常的做法就是進行統一核算，在管理層面上進行分工合作，對于一些獎懲制度上進行細化，這樣的管理雖然可以在某種程度上有利于企業(yè)進行統一管理和監(jiān)督，但是我們也應該要能夠看到其中的弊病。其中主要是體現在以下幾個方面；就是導致項目開發(fā)責任和權利以及利益等方面嚴重脫節(jié)。這樣就顯然不利于房地產市場人員積極性的調動，如果是僅僅依靠企業(yè)內部高層的努力，這顯然無法達到相應的效果。同樣的，這種做法可能會存在著不具體的業(yè)績衡量指標，進而導致房地產公司項目部門之間進行無節(jié)制的競爭，對公司的運營發(fā)展顯然是不利的。
2、如何有效改進我國房地產市場經濟管理的看法
2、1進一步建設科學的內部管理環(huán)境
要想努力改進我國房地產市場經濟管理無序的局面，這就必須要能夠不斷完善和加強房地產企業(yè)的內部管理，如果有需要，這就必須要能夠不斷加強房地產內部管理環(huán)境的優(yōu)化建設，這就包括經營方式和風格以及管理理念等方面的一些方法，并且在房地產的內部管理上建立一套有效的管理機制，進而更好地確保我國房地產企業(yè)管理制度的有效落實。
2、2努力加強對我國房地產企業(yè)內部之間的牽制
在我國房地產市場管理中，為了能夠更好地在企業(yè)內部管理中形成體系化，房地產企業(yè)就可以采用一些輪換制度，并能夠切實根據自身企業(yè)在不同崗位中對房地產市場的了解程度做出適當的調整，規(guī)定員工在每一個崗位之間進行輪換，而對于一些比較次要的崗位可以選擇少輪換，這樣對我國房地產市場的管理崗位中給予積極肯定。
2、3不斷加強對我國房地產企業(yè)的考核制度創(chuàng)新
在房地產企業(yè)管理中，很多企業(yè)經營者對企業(yè)管理部門稽核管理觀念上認識不足，在觀念層面上認為稽核部門不能夠創(chuàng)造良好的利益，并且還占用一些人事上的編制，所以，就誤以為要能加大對房地產企業(yè)經營成本管理，這樣就對稽查制度沒有進行充分重視。試想一下，如果企業(yè)內部沒有稽核制度，那么，在管理措施上也就不能進行嚴格執(zhí)行。
2、4房地產企業(yè)內部審計制度亟需加強
為了能夠更好發(fā)揮房地產內部管理，這就必須要能夠不斷發(fā)揮房地產內部審計作用，還要能夠確保審計機構在房地產企業(yè)中的獨立性，或者是可以直接設立相應的部門，這樣就能夠在管理上具有一定的決策權。有效發(fā)揮好企業(yè)內部審計作用，監(jiān)督和管理企業(yè)資產、財產安全朝著更加合理的方向發(fā)展，進而能夠保障企業(yè)在管理制度上得到嚴格執(zhí)行。
3、房地產經濟管理的一些建議
3、1正確地對公司投資項目資金進行核算
在項目實施階段之前，房地產企業(yè)就必須要對項目實施的可行性進行充分研究，如果有必要，可以進行實地考察研究，在公司項目的執(zhí)行人員選擇上可以由項目經理部門進行核實，并能夠獲得批復的可行性研究報告。同時，還要能夠通過工程人員的初步核算之后，提出項目資金流量表，進而取得公司的認可，在確定之后，可以確定定下指標的合理性，之后就能夠作為實施項目經濟管理的依據得到進一步執(zhí)行。
3、2嚴格控制房地產企業(yè)的開發(fā)成本，并能夠確定相應的費用支出額度
在房地產的經濟管理中，最為重要的就是正確核算并控制項目支出成本，這是當前房地產企業(yè)經濟管理的關鍵性因素。在某個項目確定下來之后，可以開發(fā)相應的成本控制，進而能夠實現房地產企業(yè)效益的增長。但是，我們也可以知道，正常的.開支是比較容易控制，而業(yè)務費用的開銷是比較大的，報賬標準卻是難以掌握的，控制的難度也比較大。
如何來進一步解決開發(fā)成本控制，這就成為當前房地產企業(yè)人員亟需面臨的問題。這就必須要能夠進一步增強成本核算人員的責任感，盡量降低企業(yè)的項目支出，并制定出一系列的政策來嚴格控制漏洞。通過查缺補漏來彌補各種管理上的不足。另外還可以采用費用合理包干的辦法，降低房地產企業(yè)的業(yè)務管理費用。
3、3房地產企業(yè)管理將政府和市場兩者進行綜合考慮
在當前我國房地產企業(yè)管理過程中，我們要能夠讓房地產企業(yè)領導者認識到政府和市場的作用，一般來說，政府和市場在房地產市場經濟中具有重要的影響力。我們在房地產的經濟管理中，為了能夠進一步增強房地產的經濟管理能力，必須要不斷提高房地產市場自身的調節(jié)作用。與此同時，還要能夠與國家政策相適應，加強與我國國家政策相適應。這樣才能有利于我國房地產市場的健康穩(wěn)定運行。如果讓市場進行市場調節(jié)，在某種方面比我國國家行政手段的宏觀調整更加有效。所以，不斷加強我國房地產市場自身的調節(jié)作用，這將會房地產市場未來發(fā)展的必然性趨勢。而國家只是對我國房地產市場進行局部微調，只有中央政府和地方政府政策有效結合，才能穩(wěn)步推進我國房地產市場的穩(wěn)步運行。
4、結語
從我國目前國內的房地產經濟發(fā)展趨勢看，為了能夠推動我國房地產市場經濟的穩(wěn)步運行，這就必須要能夠時刻加強對我國房地產市場的管理，尤其是要對房地產企業(yè)自身的內部管理。這樣才能整體促進我國房地產行業(yè)的發(fā)展。為此，本文筆者認為，只有建設科學的內部管理環(huán)境，努力加強對我國房地產企業(yè)內部之間的牽制，形成更加有效的房地產企業(yè)內部管理機制。在另外一方面，我們還應該要加強房地產企業(yè)內部審計制度創(chuàng)新，對公司投資項目資金進行科學核算，嚴格控制房地產企業(yè)的開發(fā)成本，并能夠確定相應的費用支出額度，從根本上遏制各種違法犯罪行為，才能更好地推動我國房地產企業(yè)的經濟穩(wěn)定運行。從整體上提升我國房地產經濟的活力，讓房地產經濟更好地促進我國整個社會的進步。
房地產的論文4
目前我國地很多房地產企業(yè)，在成本核算方面不同程度地存在著一些問題，此類問題如果得不到有效解決，會嚴重制約企業(yè)效益與綜合競爭力，以下本文就針對房地產企業(yè)地土地開發(fā)成本核算問題進行深入地探討與研究：
一、我國房地產開發(fā)成本的管理現狀
從目前情況觀察，我國的很多房地產開發(fā)項目，在成本核算方面主要存在的問題有：
(一)企業(yè)決策者缺乏成本管理意識
由于我國在建國以來長期實行計劃經濟模式，而很多房地產開發(fā)企業(yè)由國有企業(yè)或集體企業(yè)轉變而來，在管理模式上不同程度地收到計劃經濟管理模式地影響，一些企業(yè)還存在著以計劃價格為基礎，通過事后核算進行土地開發(fā)項目成本核算的靜態(tài)管理模式。目前的市場競爭環(huán)境下，以這種陳舊模式與管理思想指導的成本核算必然會造成房地產開發(fā)企業(yè)缺乏成本管理粗放滯后，成本控制缺乏有效性，費用開支得不到有效控制，企業(yè)競爭力令人堪憂。
(二)企業(yè)缺乏對成本管理體系的建設
目前我國的很多房地產企業(yè)項目成本核算情況觀察，企業(yè)不同程度地在成本劃算方面缺乏管理體系的建設，一些企業(yè)招標報價不考慮成本落實問題，缺乏長期戰(zhàn)略規(guī)劃，項目施工建設過程中缺乏跟成本控制相關地事中與事后管理規(guī)劃，導致成本管理帶有很大盲目性。企業(yè)在項目建設方面摸著石頭過河，面臨市場波動帶來的風險應對乏力。
(三)內部控制薄弱，偏重事后控制
很多企業(yè)還在成本管理方面，過于側重與事后控制，而對于項目建設地事前控制與事中控制缺乏有效性。
二、改善房地產企在土地開發(fā)成本核算問題的策略
(一)在企業(yè)中構建有效的成本控制體系
企業(yè)要做好成本核算工作，第一步應當采取措施構建一套跟企業(yè)管理系統結合地成本核算體系，通過制度化標準化地管控來提高企業(yè)的項目成本核算水平。在項目的施工建設過程中，做好事中的成本管理制度建設，通過標準化的.管理措施來有效管控各項費用開支，將項目建設的事前，事中、事后成本管理結合起來形成有效體系，跟企業(yè)的運營管理結合從而有效控制土地開發(fā)項目的建設成本。
(二)科學設定成本核算的對象范圍
企業(yè)的成本核算需要根據土地開發(fā)建設項目中涉及到的多方面因素進行綜合考慮，就一般性項目，企業(yè)應構建針對項目建設的單項作業(yè)環(huán)節(jié)的成本核算規(guī)劃，以不同環(huán)節(jié)為對象開展成本核算。就多個項目處在在相同位置、項目結構類似的群體型項目，可以將交工期限相同或由同一施工建設隊伍負責的項目作為一個對象開展成本核算工作。就較大規(guī)模的大型項目，應根據業(yè)績考核管理，把項目建設的分階段任務當做成本核算對象，這樣通過科學設定成本核算的對象范圍，才能更好的提高企業(yè)的成本核算工作質量與水平。
(三)科學規(guī)劃項目成本費用
對于土地開發(fā)項目作業(yè)過程，要依據“誰受益，誰分攤”的工作原則就項目的成本費用與公共成本費用進行科學劃分，有效確立核算對象，以便提高核算管控的有效性與準確性。如果難以劃分間接成本費用，企業(yè)應以先歸集再分配的模式就間接成本與公共成本費用實施分攤，這樣才能實現成本費用地科學劃分，提高企業(yè)的成本核算管理效率。
(四)加強人力資源建設，提高企業(yè)成本核算工作人員能力素質
負責成本核算的工作人員的工作水平與專業(yè)化程度會直接影響到成本核算的有效性與準確性，因而企業(yè)要做好成本核算，需要加強對內部的人力資源建設，通過優(yōu)化人員隊伍，使得具有較高能力素質，專業(yè)化水平的人員負責重要的工作崗位，而淘汰能力低下，工作不認真的的人員，提高企業(yè)成本核算工作人員的綜合素質，這樣才能充分保障企業(yè)成本核算的工作質量與工作水平。
三、結束語
結合以上觀點，要做好房地產企業(yè)土地開發(fā)項目管理的成本核算工作，需要充分考慮多方面內容，只有深入系統地研究成本核算上存在地問題，并積極采取措施進行解決，才能讓企業(yè)的成本核算工作質量得到長足進步與提高。
參考文獻:
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房地產的論文5
摘要：隨著社會的發(fā)展和經濟的進步以及科學技術的日新月異，在房地產企業(yè)的管理中，越來越多的企業(yè)摒棄了依靠數字分析和規(guī)章制度來強化管理工作的硬性管理方法，將更多的經歷轉移到了文化的認同上，通過優(yōu)化企業(yè)的文化，凝聚更多的心理趨向、行為規(guī)范和價值觀來柔性管理企業(yè)，從而在提高了企業(yè)相關工作人員的工作熱情和工作積極性的同時，使得房地產企業(yè)的各項工作得以順利的開展和運行，所以本文就房地產企業(yè)文化的內涵進行闡述，探究了強化房地產企業(yè)文化建設工作的重要性，分析了現階段我國房地產企業(yè)文化建設的狀況，并以萬達集團為例提出了強化我國房地產企業(yè)文化建設工作的措施。
關鍵詞：房地產企業(yè)；企業(yè)文化；建設；內涵；作用；現狀；措施
一、房地產企業(yè)文化的內涵
房地產企業(yè)的企業(yè)文化是房地產企業(yè)在長期的經營活動中逐漸形成的，為全體員工所認同、遵守，帶有本企業(yè)特色的價值觀念、行為模式以及與其相適應的制度和組織結構，房地產企業(yè)的企業(yè)文化以房地產企業(yè)的管理哲學和理念為核心的，凝聚著全體員工的歸屬感、積極性和創(chuàng)造性，體現了房地產企業(yè)及其成員的價值準則、經營哲學、行為規(guī)范、共同信念以及凝聚力。現階段房地產企業(yè)的企業(yè)文化主要包括物質層、制度層和觀念層三個主要的層面，具有文化導向性，注重整體意識，有一定的精神追求，同時房地產企業(yè)也具有雙向屬性，即房地產企業(yè)既遵循文化事業(yè)的一般規(guī)律，同時，房地產企業(yè)又遵循市場經濟的基本法則。
二、強化房地產企業(yè)文化建設工作的重要性
強化房地產企業(yè)的文化建設工作是促進企業(yè)發(fā)展的重要力量，也是提高房地產企業(yè)競爭力的重要法寶，同樣也是促進企業(yè)長遠發(fā)展的靈魂。也就是說房地產企業(yè)要想在激烈的社會競爭中取得更好更快的發(fā)展和進步，就必須通過提高自身的知名度、商業(yè)信譽、品牌和服務的質量來提高自身的內在競爭力，而這些都屬于企業(yè)文化的范疇；其次，房地產企業(yè)的企業(yè)文化的建設是以提高企業(yè)的核心競爭力為最終目標的，而在房地產界，品牌競爭又是企業(yè)的核心競爭力，所以強化房地產企業(yè)的企業(yè)文化建設工作能夠在很大程度上提高企業(yè)的核心競爭力；此外，房地產企業(yè)的企業(yè)文化具體穩(wěn)定性，是企業(yè)發(fā)展的土壤，能夠給予房地產企業(yè)更多的力量，是企業(yè)發(fā)展的靈魂，由此可見，強化房地產企業(yè)的企業(yè)文化建設工作對于房地產企業(yè)的長遠發(fā)展有著十分重要的作用。
三、我國房地產企業(yè)文化建設的現狀
一方面，通過相關的調查研究發(fā)現，現階段一些房地產企業(yè)的管理者對于企業(yè)文化建設的重視程度不夠高，只是從口號上理解企業(yè)文化，沒有將企業(yè)的使命、宗旨和目標等內容結合起來，缺乏實際的執(zhí)行力，導致了房地產企業(yè)出現“老板文化”、“旗手文化”等企業(yè)文化，形式化的房地產企業(yè)文化大大降低了房地產企業(yè)文化的價值，沒有實現房地產企業(yè)實施企業(yè)文化的初衷。另一方面，房地產企業(yè)文化建設中缺乏創(chuàng)新性，眾所周知，我國大多數房地產企業(yè)都是誕生于改革開放后，所以大部分的房地產企業(yè)存在同一化和重復性，大部分的房地產企業(yè)都將“團結求實、質量第一、開拓創(chuàng)新、顧客質量、服務周到”等口號作為自己的企業(yè)文化，千篇一律，模仿較多，不能和企業(yè)自身的特點和特色來建設自身的企業(yè)文化，這樣一來，既不能體現企業(yè)的價值觀和精神信念，也不能發(fā)揮企業(yè)文化應有的`價值。
四、強化我國房地產企業(yè)文化建設工作的措施
1.實際案例
眾所周知，萬達集團可謂是房地產企業(yè)的領頭軍，之所以萬達集團能夠有今天的成就，與其優(yōu)秀的企業(yè)文化是分不開的，縱觀萬達企業(yè)集團的企業(yè)文化，我們可以看出，在第一階段，萬達集團的強調誠信經營，老實做人，精明做事是其企業(yè)文化；第二階段，萬達集團強調社會責任，共贏創(chuàng)富，回饋社會是其企業(yè)文化；第三階段，萬達集團強調追求卓越，國際萬達，百年萬達是其企業(yè)文化。由此可見，萬達集團在不同階段，都有著不同的企業(yè)文化，而且其制定的企業(yè)文化是與其發(fā)展水平和戰(zhàn)略目標相吻合，是有利于其下一步的發(fā)展和進步的，因此，萬達才有著今天的成功和成就。
2.強化措施
�、贅淞⒁匀藶楸镜墓芾砝砟�
人是企業(yè)發(fā)展的核心，也是企業(yè)文化的靈魂，所以樹立以人為本的管理理念，增強員工對企業(yè)文化的認同感是十分重要和必要的，也是使企業(yè)文化能夠切實發(fā)揮其應有作用的關鍵，而對于房地產企業(yè)來說需要從兩方面著手，一方面，對于房地產企業(yè)的員工來說，要把一切活動都圍繞著調動員工的工作熱情和工作積極性來開展，使員工能夠接受企業(yè)文化，并且使員工擁有較強的責任感、使命感和榮譽感；而對外，要樹立信貸的營銷觀念，強調以顧客為中心。
�、诩訌妱�(chuàng)新和協作的力度
對于房地產企業(yè)來說在營運過程中不僅需要和本行業(yè)的其他企業(yè)進行交流，而且需要和政府行政管理部門、金融機構以及建筑材料供應商等其他組織進行溝通和聯系，所以在這個過程中，加強協作意識成為了房地產企業(yè)文化的必要組成部分；此外，要想在激烈的社會競爭中取得更好更快的發(fā)展就必須加以創(chuàng)新，房地產企業(yè)的企業(yè)文化中必須真正的體現人性化、個性化以及現代的服務理念。
�、蹆�(yōu)化自身的企業(yè)形象
優(yōu)化房地產企業(yè)的企業(yè)形象，不僅要樹立良好的品牌意識，還需要房地產企業(yè)以誠信為根本，打造具有房地產企業(yè)特色的企業(yè)形象，這同時也是優(yōu)化房地產企業(yè)外在企業(yè)文化的必然需求，這就要求房地產企業(yè)要充分的考慮自身的品牌設計、規(guī)劃設計、市場定位、文化品味以及服務水平等，以誠信為根本，做到表里如一，加大宣傳的力度，使自身的企業(yè)形象得到不斷的優(yōu)化，強化自身的競爭力。
五、結語
雖然現階段越來越多的房地產企業(yè)比較重視房地產企業(yè)企業(yè)文化的建設工作，也在一定程度上促進了企業(yè)的發(fā)展，但是就實施情況來看，依舊存在一些問題和不足，所以不斷的優(yōu)化和完善房地產企業(yè)的企業(yè)文化是需要相關工作人員一直努力的方向和目標。
參考文獻
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作者：侯佳楠 單位：秦皇島興龍房地產集團有限公司
房地產的論文6
如今隨著購房者的理性決策意識不斷加強和推廣競爭激烈程度的持續(xù)加劇，在很大程度上讓樓盤的推廣銷售難度增加。因此，房產商對于樓盤的銷售必須拿出翔實可行的銷售進程控制計劃，其中影響銷售進程的重要因素之一就是房產商所施行的促銷計劃。
針對房地產銷售的宏觀與微觀影響因素的分析，作為房地產商品的供應方--房地產企業(yè)應該從樓盤前期策劃、綜合質量和服務等方面做好銷售工作。
一、充足的前期策劃與市場調查。
在金融危機和國家宏觀調控政策的影響下，由于消費者日趨理性，一些房地產企業(yè)開發(fā)的產品出現了銷售不暢甚至滯銷的現象，但同時有些企業(yè)則一直保持較好的營銷態(tài)勢。究其原因，其中一條很重要原因是發(fā)展商決策層缺乏必要的市場調查，沒有掌握到足夠的市場信息導致決策失誤，使項目開發(fā)出現選址不準和市場定位不當。實踐已充分證明，房地產市場調查對幫助房地產企業(yè)作出正確的決策有極為重要的作用。
通過市場調查，企業(yè)可以比較準確地掌握市場供求狀況，據此制定出銷售計劃；有助于房地產企業(yè)實施正確的價格策略，依據消費者的需求及心里承受能力，抓住機遇，確定可行的市場價格，有針對性地開展各種促銷活動，從而保證銷售成功。市場調查需要做得更充分、更科學，通過調查全面把握社會經濟與發(fā)展形勢、房地產市場發(fā)展態(tài)勢，了解房地產政策法規(guī)和政府有關措施，并對項目周邊居民和對周邊同類樓盤作深入調查了解，然后制表逐一進行比較分析，以便正確定出自己的開發(fā)營銷策略。
二、創(chuàng)造值得信賴的地產品牌。
在當前市場形勢下，地產品牌對于房地產企業(yè)的生存更加重要，這是賣方過渡到買方市場的必然。品牌是指產品品質、服務品質、企業(yè)文化、理念、價值、個性等的綜合與凝聚，是區(qū)別于同類產品的一種企業(yè)商譽。品牌不是一朝一夕建立起來。在賣方市場前提下多數地產品牌建設是浮在水面上，以保證快速銷售為前提的“品牌建設”，往往到銷售完為止，以短期利益為主。在買方市場前提下，地產服務品牌建設考慮如何讓品牌的“內涵”有系統地從購房到居住的所有環(huán)節(jié)一直延續(xù)下去。在房子資源相對短缺的時代，更多的人需要的是房子本身，也就是生存價值。當地產投資成為炒樓，看中的還是短期利益，投機價值。
只有把居住看作是生活的前提下，既生活價值，開發(fā)商只有真正關注生活的舒適程度以及居住的幸福感，才能真正樹立起地產品牌，開發(fā)商應向廣大業(yè)主及社會承諾，把自己放在陽光下考驗，主動接受監(jiān)督，把自己置身于約束之中。優(yōu)秀品牌會讓消費者對企業(yè)品牌產生良好的印象，并形成習慣性消費心理的過程。
三、更新房地產商品營銷理念。
傳統的房地產營銷就是通過廣告?zhèn)鬟f樓盤信息，經購房者考察并認同，最終由專職的售樓人員實現銷售。應該說，這種模式主要采取的是信息的“灌輸和誘導”，主要靠開發(fā)商的“自賣自夸”和購房者的主動上門。而現在，房地產消費者需求分眾趨勢明顯，單純的4P營銷理論--產品、促銷、價格、人員已經落伍，整合營銷理論正在逐步取代4P營銷理論，整合營銷理論強調4C——消費者、消費者需求或需要的成本、消費者購買的便利性以及溝通。面對這樣一個營銷新紀元，在目前房地產市場銷售出現困難的`情況下，房地產營銷將進入整合營銷時代，通過整合，使發(fā)展商找到目標市場，為購房者提供合適房源，通過有效的營銷手段和營銷技巧影響消費者慣有的消費心理，誘導其形成購買決定。
此外，由于市場上競爭模仿的日益加劇，企業(yè)的技術和產品的特征優(yōu)勢通常是短暫的，服務營銷將成為產生差異性的主要手段。服務對顧客感知有很大的影響，服務能夠創(chuàng)造出競爭者難以模仿的競爭優(yōu)勢，即在定位中創(chuàng)造差異性。其不僅包括對現實顧客的服務，而且也包括對潛在顧客的服務；不僅要提高顧客現實的(售后的)滿意度，還要提高預期的(售前的)滿意程度。房地產開發(fā)上不斷開展服務營銷是大勢所趨，優(yōu)質的服務才能占領或保住市場。因此應當強調“以市場為中心”和“以顧客為導向”，加強房地產服務能力的市場營銷觀念，即“服務營銷”。加強服務營銷的關鍵應當把為客戶服務作為宗旨，切實制定并采取具體措施，全方位的滿足客戶需求，提高業(yè)主的滿意度，才能吸引客戶踴躍購房，推動商品房銷售。
房地產的論文7
摘要：近年來，隨著我國社會經濟的快速發(fā)展，房地產開發(fā)項目也越來越多。在房地產開發(fā)中，要想真正的發(fā)揮其實效性，項目開發(fā)及項目管理人員必須充分注重對房地產資源的配置，從而全面提升房地產項目管理質量。但是在實際中，房地產開發(fā)中面臨著很多環(huán)節(jié)，這也使得項目管理中存在諸多難點。因此，必須充分了解到房地產開發(fā)項目管理的難點，并結合具體情況，制定相應的完善措施，從而全面提升房地產開發(fā)項目管理質量。
關鍵詞：房地產開發(fā)；項目管理；難點；完善措施
近年來，我國房地產開發(fā)項目的規(guī)模越來越大，在新形勢下，房地產開發(fā)商要想立足于激烈的市場競爭中，就必須從根本上提高對項目管理的重視力度。這是因為全面提升房地產開發(fā)項目管理質量，可以最大限度的提升房地產開發(fā)質量，從而為房地產開發(fā)商提供更多的市場機遇。在具體的房地產開發(fā)項目管理中，管理人員必須結合房地產開發(fā)中的各個環(huán)節(jié)，針對管理中的難點、重點進行妥善處置，從而使得房地產開發(fā)商可以獲得更多的市場效益。
1房地產開發(fā)項目管理的重要意義
在實際中，加強房地產開發(fā)項目管理具有十分重要的作用，主要表現在：（1）保證項目可以按期完成。在房地產開發(fā)項目管理中，按期完成是十分重要的一項內容，通過科學的管理手段，能使得房地產項目規(guī)范、有序的進行，保證其管理目標的有序實現。（2）保證項目進展的協調。通過房地產開發(fā)項目管理，可以明確各方的職責，并且會制定相應的規(guī)章制度體系，為項目開發(fā)的良好進行提供了組織保障。同時，利用房地產開發(fā)項目管理，可以組建和諧的工作環(huán)境，確保管理人員之間的和諧，保證項目開發(fā)的協調。（3）保證項目效益最大化。在房地產開發(fā)中，效益最大是最為重要、最為核心的管理目標，通過項目開發(fā)管理，可以有效的對成本、工期、質量等進行管理控制，可以保證用最小的投入來獲取最高的經濟效益。
2房地產開發(fā)項目管理的難點分析
2.1項目決策缺乏必要依據
在房地產開發(fā)項目管理過程中，經常會受各種因素的影響，而影響到項目決策。具體而言，房地產開發(fā)商在開展項目開發(fā)時，并沒有充分的掌握市場詳情，沒有掌握相應的信息、數據、資料，導致在進行項目決策時，無法確保決策的準確性、科學性。同時在施工過程中，也會由于決策的不科學，使得施工所需要的圖紙、資料不準確，而出現各種問題。此外決策依據缺乏還會造成發(fā)包方不了解相關規(guī)定，在施工結尾是出現項目管理無法推進的情況，這就會對房地產開發(fā)項目管理質量的提升造成極大影響。
2.2成本控制
在房地產開發(fā)項目管理中，項目成本控制是另一個十分關鍵的控制難點，因為成本直接影響到開發(fā)商、設計方、施工方、監(jiān)理方等的直接利益。如果成本控制處理不當，就會引起各方糾紛，影響項目開發(fā)的有序推進。從我國當前房地產開發(fā)項目管理現狀看，有很多房地產開發(fā)商不太看重項目開發(fā)前期策劃及設計階段的成本控制，這就導致在后期的成本控制中會出現各種問題。如果房地產開發(fā)商要想獲得更好的效益，就必須改變這種狀態(tài)，提升對開發(fā)成本控制的重視力度，建立全面、規(guī)范的項目開發(fā)成本控制體系，保證每項決策都可以降低成本，從而實現開發(fā)項目管理的最大化效益。
3房地產開發(fā)項目管理的完善措施
3.1做好市場可行性研究調查
在房地產開發(fā)項目管理活動中，前期的準備工作發(fā)揮著十分重要的作用，特別是項目的前期市場研究性調查工作，更是前期準備工作中的重中之重。只有做好了前期市場研究性調查工作，才可以為項目開發(fā)管理提供必要的資料依據。因此，在實際中，房地產開發(fā)項目管理人員必須充分意識到前期市場研究性調查工作的重要性，結合項目具體情況，采用多樣化的手段，科學、有序的開展市場調查，充分掌握項目的實施背景、可行性、安全性、經濟效益等，以此為依據開展項目決策工作，并結合各項資料做好設計圖稿、施工圖稿等工作，為房地產項目開發(fā)活動的良好進行奠定基礎。
3.2完善成本管理體系
成本控制是房地產開發(fā)商在進行房地產項目開發(fā)中獲取經濟利益的關鍵手段之一。因為房地產項目開發(fā)是一項系統性、復雜性的工程，所以在整個過程中對費用要求十分龐大。如果控制不到位，很容易造成虧損的情況。開發(fā)商只有做好了項目成本控制工作，才可以有效的節(jié)省項目開發(fā)過程中投入的資金。因此，在實際中，開展房地產開發(fā)項目管理時，必須結合項目的具體情況，采用科學合理項目成本控制方法，實施項目成本動態(tài)化管理控制，從多個角度、多個層次開展成本管理活動，保證成本管理控制的有效性。在房地產開發(fā)項目成本控制中，需要明確每一個環(huán)節(jié)的成本控制目標、相關責任人，并細化成本控制工作，定期對各個階段的項目成本控制情況進行評估，對比實際成本控制與預期成本控制之間的差異，尋找引起差異的原因，并對其進行有效處理，從而最大限度的`保證項目成本最低。此外，房地產開發(fā)項目管理中還應該注重對相關風險進行規(guī)避，特別是隱蔽工程中的相關風險，以此來降低其成本投入。
3.3加強質量控制
在房地產開發(fā)項目管理中，質量控制也是十分重要的內容之一。因為只有保證了房屋建筑的質量，才可以讓消費者更加放心的購買房屋，才能在提升人們生活質量的同時，提高房地產開發(fā)商的經濟效益。因此，在實際中，房地產開發(fā)項目管理還需要結合國家相關規(guī)范、項目要求，制定相對應的質量監(jiān)控體系，對整個項目建設過程中的質量情況進行監(jiān)督管理，發(fā)現質量不達標的情況時，要及時進行處理，確保每一個環(huán)節(jié)的質量都符合相關要求，從根本上保障項目的質量。同時在具體的管理工作中，每一個管理人員都需要充分意識到自身的職責，并積極的履行自身職責，在管理過程中，如果發(fā)現施工人員或相關設施存在問題時，要及時與相關領導獲取聯系，對這些問題進行處理，保障房地產開發(fā)項目的各個環(huán)節(jié)都符合相關規(guī)定的要求。
4總結
綜上所述，近年來我國房地產行業(yè)的發(fā)展持續(xù)加快，已經成為我國經濟發(fā)展的重要支柱行業(yè)。由于房地產開發(fā)項目管理中會遇到各種復雜的條件、流程，為了更好的提升其管理質量，就需要從細節(jié)出發(fā)，對各個環(huán)節(jié)進行強化管理、控制，特別是管理中的難點，更是需要采用科學、合理、規(guī)范的措施進行處理，這樣才能為房地產行業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供保障。
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房地產的論文8
一、房地產金融體系結構
1.房地產金融體系的組織機構體系
房地產金融體系的組織機構體系主要指的是房地產融資的主體,也就是對應于不同的房地產融資渠道的組織機構。房地產金融機構在房地產金融體系中的地位特殊,它一方面充當著資金供給者,另一方面又是資金的需求者,吸收存款、發(fā)行金融工具以籌措大量資金。
2.房地產金融體系的金融工具體系
在房地產市場上使用的金融工具有很多,可以將其大體上分為兩類:一類是一般金融體系通用的,例如債券、股票等等類似的一般金融工具。另一類是房地產金融體系特有的,如抵押貸款、房地產信托投資基金等等。
3.房地產金融體系的配套設施體系
在金融體系中,除了組織機構體系和金融工具以外,還有一個重要組成部分,那就是與之相關的配套服務體系。其中包括房地產的政府宏觀調控和監(jiān)管;高質量的中介服務,如房地產評估、擔保、保險以及信用評價等服務,以及一個相對完善法律環(huán)境等。
二、國內外房地產金融體系的現狀
1.我國房地產的金融組織機構體系
從我國目前情況來看,我國的房地產金融組織機構體系主要是由住房儲蓄銀行和商業(yè)銀行的房地產信貸部門這樣的銀行金融機構,以及住房合作社、保險公司、信托投資公司、信用社中的專業(yè)部門這些非銀行金融機構共同組成。此外,我國的住房公積金也是我國房地產金融組織機構體系中的重要組成。
2.房地產金融體系的金融工具體系
我國房地產公司中上市公司占比很小,大部分房地產開發(fā)商依靠銀行信貸來籌資。除此之外的諸如信托融資、股權投資、產業(yè)基金等融資工具,也因為缺乏健全的二級市場,只能進行小規(guī)模的融資,沒有起到開擴融資渠道的作用。
3.房地產金融體系的配套設施體系
就目前而言,我國還沒有形成有效的房地產金融體系的配套設施體系。雖然已經設立了部分中介服務機構,但發(fā)展還比較薄弱,而且這些專業(yè)化服務機構性質不明確、隸屬關系復雜,其市場化運行和管理體制尚未完全確立。
三、國外房地產體系與我國房地產金融體系的比較
1.國內外房地產融資渠道比較
(1)開發(fā)性融資渠道比較。西方發(fā)達國家的房地產金融盡管在經濟體制、金融體制等方面存在差異,但一般都是以房地產抵押貸款為主,信用貸款和保險代理為輔的方式開展房地產信貸業(yè)務的。
在國外,活躍的金融創(chuàng)新創(chuàng)造出花樣繁多的房地產金融工具,這是國內房地產企業(yè)融資與國外房企融資的最大區(qū)別。
而我國房地產開發(fā)融資高度依賴銀行資金,資產證券化業(yè)務遲遲沒有開展。在我國的房地產開發(fā)建設中,銀行貸款處于房地產融資的絕對主要地位。
(2)消費性融資渠道比較。在我國,消費性融資渠道單一,基本還是依靠商業(yè)銀行。這是因為根據央行個人住房貸款管理辦法規(guī)定,我國有資格辦理個人住房抵押貸款的機構僅是商業(yè)銀行。不僅如此,住房貸款品種單一,主要還是浮動利率抵押貸款,無法與國外多樣的抵押貸款種類相比。在住房公積金方面,雖然我國的住房公積金繳存人數不斷增加,但是住房公積金覆蓋范圍仍然很小。隨著這幾年房價的持續(xù)走高,中低收入人群即使已經繳納了住房公積金,也無力購買房屋。同時我國的公積金的功能也過于單一。在公積金制度發(fā)達的新加坡,政府允許用公積金存款購買政府興建的公共住房亦稱為“組屋”。除此之外,新加坡中央公積金局會分別向房地產供給市場和房地產需求市場同時融資。比如公積金局一方面,通過購買債券來幫助建造組屋,或者直接向開發(fā)商提供貸款,另一方面,動用公積金幫助居民支付首期款,也可以通過支取公積金存款協助消費者款償還貸款本息�？偟膩碚f,相比較新加坡、日本的住房公積金制度,我國住房公積金運行效率仍然偏低,住房公積金制度沒有得到充分發(fā)揮。
2.國內外房地產金融配套體系和風險管理比較
(1)房地產金融配套體系比較。隨著信用工具的日益發(fā)達和不斷創(chuàng)新,西方發(fā)達國家的房地產金融市場的業(yè)務范圍日益擴大,包括了各類住房儲蓄存款、住房貸款、房地產抵押貸款、房地產信托、房地產證券,房地產保險、房地產典當等。這些各式各樣的房地產金融活動,不僅能為房地產金融市場增添活力,而且將金融業(yè)與房地產業(yè)密切結合起來,便于國家運用有關金融運行機制,對房地產業(yè)發(fā)展進行宏觀調控。但在我國,中介配套機構的不完備,以及對中介機構監(jiān)管不足,對整個房地產金融體系的運作帶來了風險隱患。由于住房貸款一般具有數額大、期限長、銀行信用風險大等特點,因此,在我國急需一套相應的、規(guī)范的和權威性的中介機構,如擔保、保險、拍賣處置、信托、評估等專門性機構,以及房地產金融二級市場的配套運作。
(2)風險管理比較。國外在發(fā)展一級市場的同時建設齊備的房地產金融配套體系用以有效地防范金融風險。這些制度包括嚴格的貸前審查制度,完善個人信用制度體系,健全的違約處理機制,科學的風險管理制度,政府有效的參與、管理和支持等。
嚴格的貸前審查制度必須有完善的個人信用制度體系作為保障。由于借款人財務狀況變化較大,因此各國者西對借款人財務狀況進行跟蹤監(jiān)控,一般貸款人都有借款人收入來源情況的詳細資料,可以隨時監(jiān)控借款人的'財務變動狀況。在美國,每個經濟人都有一個社會保障號碼和相應的賬戶,每個人的每一筆收入、納稅、借貸、還款情況甚至犯罪記錄都會一一記錄在案。銀行在接受客戶貸款申請后就委托信用調查公司調查,信用調查公司一般在接受信用調查委托之后的1天~2天內,便可完成有關調查,銀行再根據調查結果決定是否貸款,是否給予部分優(yōu)惠,是否需要密切關注,乃至采取何種防范措施的評判依據。
為了切實規(guī)范和控制住房貸款風險,西方國家的貸款機構和擔保機構還建立了符合本國國情的風險管理制度,采取了一套行之有效的風險管理措施。比如英國的建筑社在資金管理中,就很注意堅持四個原則:資金來源約束資金應用的原則、資產與負債期限對稱的原則、效益性和安全性并重的原則、優(yōu)化資產負債結構的原則。
法國、芬蘭、美國等國銀行還在貸款償還和違約處理方面有比較健全的程序,其中對貸款逾期、不良信用記錄、催收貸款本金和利息、呆賬損失分析、強制拍賣等都有系統的規(guī)定。
我國的社會信用制度相對滯后,我國貸款銀行對借款申請人的信用程度的了解主要依據申請人自己提供的資料,銀行之間、銀行與政府行政管理部門、司法部門之間缺乏信用信息共享的制度,沒有個人或開發(fā)商信用劣跡的記錄,貸款銀行無從判斷借款人的資信程度。
同時,我國房地產金融的法規(guī)建設相對于房地產市場發(fā)展而言也是相當滯后的。除《商業(yè)銀行法》中有關銀行設立和資金運用規(guī)定外,還沒有專門的房地產金融監(jiān)管框架,房地產金融業(yè)務的有關規(guī)范也有待制訂。在金融分業(yè)監(jiān)管體制下,監(jiān)管部門受制于各種因素而無法進行有效監(jiān)督、統一管理。
四、規(guī)范發(fā)展我國房地產金融的幾點意見
1.著力發(fā)展房地產信托基金
發(fā)展REIT有利于完善一個國家的房地產金融架構。REIT有助于分散與降低系統性風險,提高金融安全。銀行承擔的風險主要是信用風險,這決定了銀行對風險的跨時分擔比較有效,容易把風險在未來和現在之間進行分配。
2.充分發(fā)揮政府在房地產金融領域中的作用
一是應加強對房地產市場的監(jiān)測和調控,抑制房地產泡沫的產生和發(fā)展。二是建立政府住房抵押貸款擔保制度,并與商業(yè)性保險形成互補的混合保險模式。即成立國家貸款擔保機構,專門為中低收入者提供抵押貸款擔保。
3.建設完備的社會信用體系
目前,我國建設社會信用體系應當在區(qū)域性或系統內試點的基礎上,按照“政府推動、市場運作”的原則,遵循“聯合征集、權威發(fā)布、社會共享”的工作思路,加快社會信用體系建設,推動信用立法,嚴格社會信用中介機構的市場準入、退出與監(jiān)管辦法,采用現代化監(jiān)管手段,利用信息網絡資源,實現信息共享,倡導企業(yè)和個人樹立信用觀念。
4.加快金融創(chuàng)新
首先,應當建立住宅儲蓄信貸制度,以形成穩(wěn)定的住房信貸資金來源。其次,從產品創(chuàng)新來看,我們可以借鑒國外品種眾多的金融產品,引進或者開發(fā)新的信貸品種,創(chuàng)造出新的利潤增長點。最后,我國還要繼續(xù)健全和完善住房公積金制度,提高公積金運行質量。
房地產的論文9
我國房地產事業(yè)發(fā)展程度較快，因房價不斷上漲，其利潤空間大使得房地產商都大力開發(fā)房地產事業(yè)。房地產經濟管理問題也就暴漏的越來越多，如何改進現狀成立不得不面對的問題。
一、經濟管理的概念和影響
經濟管理的概念從宏觀上市之經濟管理者對企業(yè)或組織的輅個經濟活動的全過程進行控制和管理的。從微觀概念上分析時期也經濟管理者對其企業(yè)〔或組織進行有針對性的計劃戰(zhàn)略實施和對企業(yè)涉及的丁作進行控制和指導并實行有效的監(jiān)督，其最終的目的是實現企業(yè)制定的戰(zhàn)略S標。因此，經濟管理對各行各業(yè)(都N樣適用，都是為了對實際丁作過程進行有力的針對性控制和協調，進行實現幣個過程的優(yōu)化。
經濟管理是為提供有力的生產力保障，使得企業(yè)或組織發(fā)揮出R大的潛力并創(chuàng)造出更髙的企業(yè)或組織內在價值的全過程。因而經濟管理活動時?個科學系統完備的過程，是對涉及到的人員的-種良性協調和積極性的充分調動。同時，經濟管理過程也可以對企業(yè)或組織經濟活動進行有效的監(jiān)督，進而對經濟活動中暴漏的問題進行有效的解決和規(guī)避，使得企業(yè)或組織發(fā)生的經濟利潤損失降低到最小額度，同時使得企業(yè)或組織資源獲得最大程度的合理使用。使得企業(yè)或組織獲得牛.產力的提髙，其幣個管理過程獲得有效的優(yōu)化，增加其直接效益。經濟管理可以有效的協調相關涉及的各部門之間的工作關系，進而上各部門個體和幣體間相互促進和相互影響，為企業(yè)或組織最大的經濟效益的發(fā)揮創(chuàng)造必要的前提保障。
二、房地產經濟管理暴漏的問題
1.房地產商經濟管理的認知不足。房地產事業(yè)的髙速發(fā)展使得房地產行業(yè)開始意識到提髙經濟管理水T對企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的有效作用。為丫提髙自身房地產事業(yè)的發(fā)展程度，很多房地產開放商開始有針對性的甫視和改進企業(yè)的經濟管理丁作，但對經濟管理丁.作中暴漏的問題并沒有有效的進行解決。突出的-定是對經濟管理丁.作對房地產事業(yè)的影響作用認識、存在不到位的地方。使得企業(yè)只能片面的對企業(yè)財務管理部門進行針對性的協調進而實現經濟管理的T.作過程。企業(yè)管理者并沒有有效的意識到經濟管理丁作，關系到企業(yè)各部門之間典同利益的-種行為過程。使得各部門之間相互影響和相互作用以提髙企業(yè)經濟管理水甲的能力被實質的降低。不能使得各部門在經濟管理活動中有效的參與進來實現其自身的功能價值。進而降低各部門的丁作效率，使得企業(yè)房地產事業(yè)出現管理意識不止確的問題。這就要企業(yè)從經濟管理的認知方式開始人手進行調整和改進，使得企業(yè)樹立出正確和合理的經濟管理意識。
2.房地產管理機制并不健全企業(yè)為更合理的適戍市場經濟的發(fā)展，需要國家對相丨、V:的房地產政策的扶持，運用有效的法律和法規(guī)來保證房地產事業(yè)可持續(xù)性健談發(fā)展。但國家在房地產相關的政策和法規(guī)中的實踐效果存在差異，使得房地產的經濟管理暴漏問題沒有形成有效的改進辦法。在相關的政策出臺后，存在對房地產現狀的認知偏差，政策只是簡單的表面起到效果，對實質問題沒有有效的解決。并不能真正意義上的對房地產經濟管理丁作進行有效的指導，使得房地產細節(jié)問題沒辦法根據政策的調控產牛根本性的轉變。并且，房地產事業(yè)是地方財政的主要收入，地方政府對其管理方式的運用不正確使得國家對房地產事業(yè)的調控力度被降低，沒有辦法實現經濟管理的政策調控。進而在實踐中經濟管理丁作沒有根本性的改變，使得房地產企不能有效的對其經濟管理丁作進行針對性的協調和控制，這些都是關系到企業(yè)良性發(fā)展的-個甫要影響因素。
3.企業(yè)(戰(zhàn)略目標不完善。企業(yè)戰(zhàn)略目標的制定關系到整個房地產事業(yè)的發(fā)展走向問題，企業(yè)在對房地產目標進行有效的保障可以為企的發(fā)展提供有效的戰(zhàn)略支撐，也能為政府對相關的政策和法規(guī)對房地產的保障提供?種可參照的合理性。但大多數企業(yè)并沒有意識到企業(yè)發(fā)展S標對企業(yè)的'根本性影響，只是對現實中的企業(yè)短期利益目標肴策。因而在企業(yè)(g標制定上存在偏差問題。不能使得房地產市場出現問題后有效的參與解決方法，進而在市場經濟發(fā)展中存在?種認識上的片面性和偏差性，使得市場經濟相關的法律和政策沒有有效的考慮，進而在房地產的管理上暴漏問題越來越多，使得企業(yè)(管理手段混亂，管理程度?復雜C
4.法律法規(guī)需要有效的制定和保障。國家的法律和法規(guī)是對房地產企業(yè)管理的有效保障，目前我國的房地產法櫛法規(guī)并不完善，存在多個需要解決和制定的地方。使得房地產的經濟管理活動在控制和管理方式上受到的影響特別R大。如何結合房地產發(fā)展的現狀，并按照市場經濟發(fā)展的規(guī)抒和維護社會可持續(xù)發(fā)展的目標而制定出有效的法律法規(guī)是需要提髙的。
三、提高房地產經濟管理的建議對策
1.控制經濟管理成本和完善管理計劃。目前房地產企業(yè)(需要在保障經濟效益獲得最大化的前提下，對T.程項目進行有效的監(jiān)督和管理，在丁程項目上為企業(yè)的可持續(xù)運營提供有利的保障。在對項目開發(fā)上要考慮到丁程的實施成本，要在成本降到最低和最合理的前提下提髙自身的經濟效益最大化。需要在幣個施丁.前期和施丁的中期要對工程的各項成本進行有效的控制，避免資金的浪費和不有效的利用。在T程的后期要對丁.程成本進行有效的判定，進而為下次丁程項目提供有利的經驗保障。
2.施丁.前期需要有充足的準備，房地產項目從投標開始，就要對自身企業(yè)實力有正確的認識，并根據企業(yè)自身的客觀發(fā)展情況進行有效的投標方案的制定。在具體的項目施T中能合理和有效的對出現的經濟管理問題進行規(guī)避和解決。實現企業(yè)丁作人員最大化合理協調工作和項目有效的施丁.。進而對項B中存在的風險狀況能進行針對性的規(guī)避，為施丁項目有-個透徹和明確的指引。避免在對項目涉及相關的價格等因素考慮的不到位，制定出科學和準確的項目價格，實現幣個項B的實施成本的最準確控制。
3.經濟管理制度的完幣建立和長期目標的關注。房地產企業(yè)要對市場中出現的問題進行有效的規(guī)避和調幣，提髙自身的適應能力和自身的綜合管理實力。這些都需要對管理制度的有效掌控，需要建立-個準確和完備的經濟管理制批，是的房地產事業(yè)能向著企業(yè)制定的方向有效的推動。對房地產企業(yè)肖身實力的增加具有審要的意義。在面對-些實際問題中要及時采取有效的解決途徑，使得企業(yè)的損失降低為企業(yè)適戍社會市場的發(fā)展提供必要的支撐。并提髙企業(yè)〔對政策的認知和把控能力，需要企業(yè)管理者制定長遠的目標來發(fā)展企業(yè)衲體經營T作c
4.提髙法律法規(guī)保障效果。保障社會法制程度的建立，促進糧個社會法制觀念的可持續(xù)發(fā)展方向。在房地產經濟管理過程中，對現有法律法規(guī)進行有效的完善。對項目開發(fā)過程中出現的違法行為進行追究，防止泡沫經濟效應的擴大。制定出有有的房地產市場實踐運行法律法規(guī)，對泛地產企業(yè)的經濟管理行為進行嚴格的控制，避免法律方面出現的漏洞和問題。對其經濟環(huán)境的優(yōu)良運行時-個有效的促進支持，也能為企業(yè)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展提供有力的推動。
四、結語
房k產事業(yè)關系到國民經濟的幣體發(fā)展，是關系到社會經濟發(fā)展的甫要構成。面對房地產經濟管理暴漏的問題，及時進行針對性的合理解決，改善和加強企業(yè)經濟管理方式是具有現實意義。
房地產的論文10
摘要：房地產市場營銷作為房地產經營中的一個重要環(huán)節(jié)，是開發(fā)商將潛在市場機會轉化為現實市場機會，從而實現企業(yè)自發(fā)展的有效手段，從某種意義上說，房地產營銷是關系房地產開發(fā)經營成敗的關鍵!
關鍵詞：市場營銷；市場機會；風險管理
1房地產市場營銷管理的意義
房地產行業(yè)具有投資大、開發(fā)周期長、設計環(huán)節(jié)多等特點，又處于這種不斷變換的外部環(huán)境下，房地產企業(yè)經歷的風險就比較多，在社會主義市場經濟體系的建構和完善的今天，市場營銷學發(fā)展迅速，市場營銷學的進步著實影響著房地產企業(yè)的發(fā)展，也推動著國民經濟的發(fā)展。在激烈的市場競爭中不存在沒有風險的機會，而在企業(yè)所遭遇的各種風險中，營銷風險的危害最大，也最難預料和預防。因此，要想在這復雜的環(huán)境生存發(fā)展，就需要加強房地產市場營銷的風險管理，對其進行探索研究，用科學的方法對其進行規(guī)范管理，有著極其重要的意義。
回避營銷風險可以節(jié)約企業(yè)成本。市場營銷風險者最經濟的手段為就可能發(fā)生的風險做好準備，運用最合適的、最佳的技術手段降低管理成本。以最適合的市場營銷風險工具，及有關的安全計劃，以最合理的處置方式，把損失控制到最低限，以盡可能低的管理成本，達到最大的安全保障，取得控制風險的最佳效果。促進房地產企業(yè)風險管理水平的'提高，使其在日趨激烈的競爭中立于不敗之地。
2房地產市場營銷風險的形成和成因
從實質上分析，市場營銷風險的成因主要有兩種：一種是企業(yè)主觀因素造成的，另一種是市場環(huán)境的客觀因素形成的。
2.1房地產市場營銷風險的主觀因素成因
1企業(yè)未擺脫傳統計劃經濟體制的影響，仍然保持傳統的市場營銷觀念。計劃經濟時期商品供不應求，傳統的營銷觀念奉行的是以產定銷原則。現代市場營銷觀念奉行按需生產、以銷定產原則，強調根據市場需求組織生產經營活動。在現代市場經濟條件下，商品供應相對過剩，消費是一種屬于消費者***的行為。企業(yè)營銷觀念錯誤，導致行為錯誤，因而產生風險。
2企業(yè)決策者習慣于憑主觀想象作出營銷決策。最終將會導致產品滯銷，資金擱淺。
3企業(yè)營銷管理者和營銷人員不了解市場規(guī)則、規(guī)范或法規(guī)，也極易引發(fā)市場營銷風險。
在市場經濟體制下，為了維護公平的競爭環(huán)境，長期以來形成了一系列規(guī)則規(guī)范、法律法規(guī)如國家有關的法律法規(guī)、行業(yè)行為規(guī)范、慣例等，如果某一企業(yè)的營銷活動違反了市場規(guī)則規(guī)范，重者則受到國家法律的制裁，輕者則受到同行其他企業(yè)的*** 、封殺和聯合反擊，最終使企業(yè)敗北。
4企業(yè)缺乏處理市場營銷風險的經驗和知識。當企業(yè)產生營銷風險后，由于缺乏處理營銷風險的經驗和知識，風險就不能被及時控制并化險為夷。
2.2房地產市場營銷風險的客觀成因
市場營銷活動受到企業(yè)外部各種環(huán)境因素的影響和干擾，并由此而引發(fā)市場營銷的風險。對此類原因，企業(yè)必須加以研究。
1市場需求變化的客觀性，是導致市場營銷風險客觀存在的首要因素。隨著我國市場經濟體制的建立、發(fā)展和完善，企業(yè)的生產經營活動愈來愈受制于市場需求。而市場需求則是一個不斷發(fā)生變化的不可控因素。我國企業(yè)所面對的市場需求，已經由數量型需求轉變?yōu)橘|量型需求，并且正朝著個性化需求演進。
2經濟形勢與經濟政策變化產生市場營銷風險。近幾年來，我國的社會經濟形勢可以說發(fā)生了翻天履地的變化：縱觀我國經濟的方方面面，無一不在快速變化中，并繼續(xù)快速變化著。從全球經濟形勢看，各國經濟之間的相互聯絡度和影響度也在進一步上升，世界上某一國家的經濟形勢的變化，也導致其他國家的經濟形勢發(fā)生變化。
3房地產市場營銷風險管理的種類
3.1內部環(huán)境的風險管理
企業(yè)的內部環(huán)境包括企業(yè)體制、執(zhí)行機制、企業(yè)營銷政策、營銷體系、營銷環(huán)境等方面的因素。企業(yè)中市場營銷體系內部環(huán)境又是市場營銷風險管理的基礎，沒有良好的內部環(huán)境，風險管理很難發(fā)揮有效的作用，所以改善公司內部環(huán)境對提高公司內部營銷風險管理能力有著非常重要的意義。其中內部環(huán)境有：
1風險管理理念的強化。如房地產公司風險管理理念淡薄，遇到問題再處理，不總結經驗教訓，上升不到風險管理的階段，內部員工欠缺風險的意識等一系列問題的思想理念的強化。
2部門權利和職責。權利和職責的清晰分配，各盡其責。
3制定合適的人力資源準則。人力資源部制定雇傭、定位、培訓、評價、指導、晉升、薪酬和補償措施的準則，統一評定標準，實行精細化管理。
3.2市場監(jiān)控的風險管理
市場唯一不變的法則，就是市場永遠在變。關注市場的當前情況的同時，關注市場的變化，這包括對國家市場政策和競爭者的情況的監(jiān)控。把握好市場變化的法則，預測市場變化所帶來的影響，對市場供求平衡的準確分析。
1資訊傳遞，有效的溝通。建立資訊系統，對市場及時監(jiān)控與資料獲取、采集、分析。管理層與員工之間有效溝通。
2建立風險評估工具。風險評估技術需要利用眾多資料來比對，要重視蒐集關于風險的歷史資料，遇到風險時及時記錄，使其形成歷史資料，作為以后的風險評估工具。
3有效的監(jiān)控。風險管理是隨著時間而變化的，原來有效的風險應對可能對現在不起作用，控制活動也失去作用，需要對市場政策環(huán)境等進行及時監(jiān)控和資料分析。
3.3產品的風險管理
產品風險是指產品在市場上處于不適銷對路時的狀態(tài)。產品風險包括產品自身風險、產品質量風險、產品入市時機選擇風險和產品市場定位風險、產品品牌風險等。產品自身風險又包括：建筑、結構、裝修、材料、小區(qū)規(guī)劃、綠化、配套、位置、文化差異等等。
4市場營銷風險管理的控制
在房地產營銷過程中，不論哪種風險都必須有針對性的進行規(guī)避和管理，因此房地產企業(yè)應設立門的人員或機構進行企業(yè)風險管理活動，系統性、全域性性對風險進行定期的復核和評估：
1提高風險意識，將風險管理納入企業(yè)的經營管理之中。將風險管理納入日常的經營管理工作中去，尤其是對于那些不可控因素如體制、政策、市場等造成的風險，更要有清醒的認識和管理措施。
2建立合理的風險管理組織。為了使風險管理成為企業(yè)持續(xù)不斷的管理活動，有條件的企業(yè)應建立相應的風險管理機構，條件不成熟的企業(yè)也應設專人進行風險管理。同時，企業(yè)也要充分利用“外腦”即利用專業(yè)風險管理咨詢公司為房地產企業(yè)服務，做好企業(yè)的風險管理工作。
3建立高效的風險管理資訊系統。運用這一系統可以在合適的時間把合適的資訊傳送到需要此資訊的人員那里。這樣的資訊既包括風險管理理論與方法的管理支援資訊，還包括房地產行業(yè)和企業(yè)自身風險及風險管理政策的資訊，以及企業(yè)外部可以給企業(yè)風險管理提供支援的資訊，是一種全方位立體性的資訊網路。企業(yè)可以利用現代先進技術，特別是企業(yè)區(qū)域網路來建立風險資訊管理系統。
4建立科學的風險管理機制。事先對風險進行衡量，確實了解企業(yè)的風險度，并對可能發(fā)生的損失有足夠的估計，收集企業(yè)自己和行業(yè)的相關資料，進行分析比較，并密切注意社會、經濟、政治和自然環(huán)境的變化，發(fā)現潛在危險，力求避免或轉嫁風險。進而作出處理風險的正確決策。充分認識和掌握風險發(fā)生的特點和規(guī)律，摸清產生風險的各種因素，合理安排專案管控，制定系統制度，搞好風險專案的重點管理，提出有利于企業(yè)的最佳處理方案。通過各種防災防損措施盡力預防和消除可能發(fā)生的風險，或降低風險程度，以較少的耗費得到最好的安全效益。最后進行方案的成果評估。
5總結
總之，房地產企業(yè)如果要想實現企業(yè)的既定目標、要想實現企業(yè)利益的最大回報、要想使企業(yè)的資產發(fā)揮最大的效能同時將風險降至最低，就必須識別所有重大的風險，采取必要的風險管理措施，通過完善的風險控制系統，確保企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。
房地產的論文11
一、新形勢下房地產企業(yè)轉型的必要性
1、國家的宏觀調控抑制市場的需求。一直來我國頒布的宏觀的調控政策都在或多或少地對房地產市場的發(fā)展產生不同的影響，如今全國已有超過40個重點城市都統一實行了基本限購令，國家宏觀的房地產調控中有關于經濟調控、行業(yè)行政的管理以及有關土地的管理這幾個方面的政策所起到的作用還是挺好的。
2、房地產的資金鏈穩(wěn)定性低。房地產企業(yè)所需要的資金是屬于緊密型的，因此也需要金融有關行業(yè)與其的默契配合，兩兩互助、支持和交流共同將房地產的價位漸漸推高；并且在三年前銀行出現錢荒的情況后，國內許多銀行資金并不充足的真相也被挖了出來，現在越來越多不同的電子銀行進入人類生活中，許多的銀行短期的存款就被這些網上的理財軟件收納了，最終致使銀行業(yè)流動性的壓力漸漸變大。
二、房地產企業(yè)完成戰(zhàn)略轉型的策略
1、依照自身情況制定長期的戰(zhàn)略規(guī)劃�，F在我國房地產市場有了一個明顯的分化：位居一、二線的城市因為經濟、產業(yè)、教育以及醫(yī)療的發(fā)展都比較好，因而吸引力較大，但因土地資源缺乏而使房地產供不應求。而位居三、四線的城市各方面相對來說就落后于一、二線城市，由于經濟水平低，因此購買力也就弱，市場空間有限，人口和資金都往外流并且加上前一次的調控后，許多的開發(fā)商都入駐三、四線城市釋放當地的許多土地，導致房產資源供求失衡并且還在繼續(xù)。
那么，房地產企業(yè)就要將目標盡量聚集，不要過于分散，其中也包括區(qū)域跟城市的布局以及產品線的規(guī)劃。萬達就是目標聚集戰(zhàn)略的成功典例。
2、聯合開發(fā)可降低風險。房地產企業(yè)可發(fā)揮自己存在的優(yōu)勢共同發(fā)展，開發(fā)項目，聯合開發(fā)項目可以實施多房產企業(yè)聯合的戰(zhàn)略，這樣能夠有資本與其他有實力的企業(yè)抗衡，以此將房產企業(yè)融資能力低的弱勢得到緩解，也可使經營的風險得到降低；并且在實施這個戰(zhàn)略的過程中各企業(yè)可以互相取長補短來增強自身的綜合實力。
3、規(guī)范管理方式。在設計流程跟分析任務點的基礎上另建立各方面的`管理準則，并且必須依照部門職責，組織構造以及管理的標準有一個清晰的方案設計，還要掌握好平衡和原則以保障管理制度能切實實行。并且還要清楚企業(yè)本身的實際的情況，所建立的管理制度要適合企業(yè)的發(fā)展，盡量少參考其他企業(yè)的管理制度。還要為企業(yè)建立一個監(jiān)督體系，將企業(yè)信息的透明度升高，以此將企業(yè)效率提高。
4、實施“多元化”融資，穩(wěn)定資金鏈。除國內的銀行信貸來融資以外，也可通過股權融資：房地產企業(yè)出讓公司的小部分股權進行融資，以此吸引基金或者是社會上的一些閑散的資金來投資，從而將企業(yè)資金上的壓力得到緩解；發(fā)行私募債券：通過在外貿交易的市場發(fā)行私募債券來為房產企業(yè)增加一個有效的融資道路；民營、外資銀行合作：民營與外資的銀行信貸機制相對來說更靈活，對房地產融資有極大的好處；抵押融資：房產企業(yè)可將擁有的土地或是其他資源作為抵押來向銀行等獲得開發(fā)投資的資金。
5、加強人力資源管理，引進并培養(yǎng)人才。房地產企業(yè)對一個項目進行開發(fā)設涉及了許多的環(huán)節(jié)以及部門，并且每個部門都需要一定的專業(yè)人才對化解進行專業(yè)指導才能完成。所以，專業(yè)人才對企業(yè)的發(fā)展來說是很重要的；首先反鏟企業(yè)應根據自身實際情況切實建立合適的薪水管理模式來將人才吸引進來，并且構建一個人性化的管理模式以及將工作環(huán)境改善這些方法讓專業(yè)人才對企業(yè)的滿意、忠誠的程度提高；然后好藥對人才做一個進一步的培養(yǎng)，定期或不定期的培訓，將他們的知識面更加地擴大，讓這些引進來的人才既具有相關專業(yè)知識和實戰(zhàn)的經驗，同時也具有分析財務和市場營銷的知識。最終成為一個復合型的人才。
6、實施產品創(chuàng)新和產品標準化，提高產品的競爭力。結合當前房地產企業(yè)的實際情況和特點，可以從這兩個方面來將產品的競爭力提高：第一是產品的創(chuàng)新：產品創(chuàng)新包含了單一產品、項目的創(chuàng)新，比如戶型、圍墻的樣式以及外立面等方面的創(chuàng)新，產品創(chuàng)新最主要的作用就是將產品的附加值提高以此將企業(yè)的經濟效益也隨之提高。第二是實施產品的標準化：現在占多數的大型房產企業(yè)都已在企業(yè)內部形成了許多條產品線以及產品系列，而且還在許多城市和項目上將其開展連鎖、復制開發(fā)等。現在實施產品標準化的房地產企業(yè)也越來越多，因為這樣能夠將企業(yè)的周轉快速實現，還能讓企業(yè)的成本、費用得到降低。所以無論是大型還是中小型房地產企業(yè)樂意實施產品標準化方法。
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房地產的論文12
【摘 要】近年來，房地產行業(yè)發(fā)展迅速，并逐漸成為我國經濟的支柱產業(yè)。而房地產行業(yè)在飛速發(fā)展的同時，也發(fā)生了很大的變化。隨著我國房地產行業(yè)逐漸的深入推進市場化時，也為我國人民群眾的生活水平以及居民居住條件的提高都有很大貢獻。房地產行業(yè)市場化的推進，也為地方政府增加了財政收入，對地方經濟的發(fā)展都有很大促進作用。但是房地產經濟管理卻存在著很多問題，本文根據我國房地產經濟管理中的問題，提出相關地解決策略，以提升我國房地產行業(yè)的經濟管理水平，促進此行業(yè)的健康發(fā)展。
【關鍵詞】房地產經紀管理；問題；解決對策
一、引言
房地產經紀管理，意思是在一定數量的商品房內，對這些商品房所支出的費用，進而管理這些費用，并以成本項目對這些費用進行分類和分配。對這些費用進行管理分類的目的就是對房地產開發(fā)項目的所用的成本和房地產項目投入所用的總成本進行有效的管理。房地產的經濟管理中有許多問題，沒有頒布相關的扶持政策、管理的目標不確定、管理機制也不完善等，將房地產經濟管理中存在的問題進行妥善解決，才是房地產行業(yè)所要關注的.重要話題。
二、我國房地產經濟管理現狀
1.對于我國的房地產行業(yè)，我國頒布了一些關于房地產宏觀調控的政策，也對房地產行業(yè)的管理控制進行了加強，然而這些房地產宏觀調控的政策卻沒有起到實際的作用，這些政策完全解決不了房地產行業(yè)中問題，卻一定程度上提高了商品房的房價。
2.我國的房價持續(xù)不斷的上漲。我國物價水平的持續(xù)上升，帶動了房地產行業(yè)所需的建材以及土地等資源成本的提高，這就造成了我國房地產行業(yè)商品房的房價持續(xù)上漲。
3.從當前的發(fā)展形勢來看，房地產行業(yè)在未來幾年還是有很好的發(fā)展前景的。而在20xx年經濟危機后，國家已經意識到推動經濟發(fā)展的不合理的發(fā)展模式，以投資、出口的形式來擴大內需，而我國同時出臺了一些促進消費的政策，使商品房的房價進一步提升。
而我國在今后的推動城鎮(zhèn)化發(fā)展的進程時，房地產行業(yè)一定會快速發(fā)展，房價也會逐漸穩(wěn)定上升。
三、房地產經濟管理中存在的問題
1.房地產經濟管理缺乏完善的管理機制
擁有一個完善的房地產管理機制，才會使房地產市場更加規(guī)范，促進房地產行業(yè)的健康發(fā)展。即使我國頒布了關于房地產經濟管理方面的政策，然而這些政策卻沒有實際的效果，缺少一個完善的市場監(jiān)督機制來保證這些政策能夠貫徹落實。隨著我國商品房房價的不斷上漲，許多房地產開發(fā)商都發(fā)現其中的商機，因此對房地產行業(yè)的投資不斷加大。另外，我國依然有很多購房投機者，它們進一步拉高了房產價格，且價格已經產出了消費者的購買能力。這些購房投機者沒有嚴格按照我國頒布的相關房地產的政策，使得這些政策無法正常落實，政策成為了一種形式，在沒有完善的管理機制下，我國房地產行業(yè)的經濟管理必然會存在一些漏洞。
2.管理目標不確定，沒有長期的政策
我國房地產經濟管理的相關政策中，并沒有連續(xù)的政策扶持，從而使目標的管理不確定。通常情況下，我國將遏制房地產的市場需求來當做市場管理的目標。而現在，我國對于房地長試產出現的問題還不能從本質認知，因此，在這些政策頒布后并沒有針對性，對房地產的經濟管理也就起不到實際作用。而國家頒布的一些長期政策與短期政策存在一些矛盾，使房地產經濟管理的效果降低很多。房地產相關的政策由于其沒有連續(xù)性，使得房地產經濟的秩序得不到規(guī)范，一些購房投機者趁虛而入，嚴重制約了房地產行業(yè)的發(fā)展。比如房產稅的稅收政策以及經濟適用房政策等政策的落實時，都表明了我國房地產經濟管理沒有一個連續(xù)的政策，管理目標也不準確。
3.缺少完善的法律法規(guī)體系
與國內房地產行業(yè)相比，國外房地產行業(yè)擁有一套比較完善的法律法規(guī)體系，促使房地產行業(yè)經濟管理政策可以有效貫徹落實。然而，我國的房地產行業(yè)的發(fā)展并不成熟，沒有制定一套完善的法律法規(guī)來對房產經濟管理進行規(guī)范化。房地產經濟管理在房地產行業(yè)中，貫穿了整個房地產的建設、開發(fā)、交易以及后期管理等各個時期，我國還沒有相關的法律法規(guī)貫穿于房地產行業(yè)的各個階段。另外，我國頒布的相關法律法規(guī)，并不能順應房地產行業(yè)的發(fā)展速度，從而架空了這些法律法規(guī)。
四、針對房地產經濟管理中存在的問題提出相關解決策略
1.建立完整的管理機制
對于我國的房地產市場混亂的狀況，可以建立健全房地產行業(yè)的管理機制進行規(guī)范。建立完整的管理機制，政府要要發(fā)揮出應有的作用，汲取國外先進的房地產經濟管理的經驗，然后國家制定一個完善合理的制度。
2.建立連續(xù)的房地產政策
我國的房地產行業(yè)發(fā)展還不成熟，只有制定連續(xù)的房地產政策，才能促使房地產行業(yè)的有序進行，以防房地產行業(yè)出現混亂，保證房地產行業(yè)的健康發(fā)展。另外，還要制定長遠的計劃，明確房地產經濟管理的目標，爭取引導居民住房消費。
五、總結
由于房地產經濟管理是一個比較繁雜的項目，要想把房地產經濟管理做好，就要制定完善的管理機制，確定管理目標，制定連續(xù)的房地產政策以及要有完善的法律法規(guī)體系，只有這樣才能使我國的房地產行業(yè)的市場進行規(guī)范，避免投機者鉆空子，故意抬高房價，保證房地產行業(yè)的健康發(fā)展。
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房地產的論文13
一、人文營銷與顧客價值鏈的概述
(―)人文營銷理論的分析
自20世紀80年代以來，全球經濟化對消費者行為模式產生了一定影響，消費者尋找產品和服務不僅是要滿足自身的需求，還期待超越物質目標，來滿足心理需求。隨著新浪潮科技的發(fā)展，使得消費者由被動型轉為生產型，消費者渴望表達自己并與他人合作。因此，企業(yè)的營銷模式也要超越物質目標，把精神價值觀融人商業(yè)模式中，并學會與渠道商、消費者之間相互合作，這就產生了人文營銷。
人文營銷理念是受價值驅動的營銷模式，消費者行為和態(tài)度變化對營銷行為起了決定性的影響。目前，消費者具有合作性、文化性和精神性的特征，人們變成了產銷者。因此，人文營銷成為了消費者為中心的營銷。人文營銷成為了一種價值理念，其使得顧客的價值最大化，減少消費者的付出成本，進而提升了消費者的讓渡價值。
人文營銷不僅包括產品管理、顧客管理和品牌管理三個傳統營銷要素，還具有著新特征和內容。第一，產品管理運用協調創(chuàng)新。人文營銷中產品管理堅持了4P管理模式，還注重協同創(chuàng)新的管理理念。營銷理論指出，產品體驗不是單純的感受產品，而是使得產品價值最大化的消費者所產生的體驗總和。當消費者體驗產品時，會依據自己的需求將感受個性化。協調創(chuàng)新包括三個方面：一是商家要搭建一個平臺，為消費者提供自主定制產品的機會；二是積極引導消費者在平臺上進行定制化，滿足自身的需求；三是要積極整合消費者的定制信息，并依據信息內容來設計和完善產品。產品管理的協同創(chuàng)新實質是一種人文表達，其使得產品滿足了消費者的基本需求，并關注他們的個性需求，通過個性定制來滿足消費者的心理需求。第二，顧客管理實現社區(qū)化。隨著社會環(huán)境的變化，顧客行為模式也有所轉變，信息技術促使了計算機、手機、互聯網等新媒介的發(fā)展，顧客參與信息的機會增加，人們之間的相互交流更加頻繁，同時顧客的消息體驗對其他顧客也產生了一定影響�？萍紝㈩櫩途o密聯系起來，推動顧客管理實現社區(qū)化，商家要成功地進行營銷，就要準確把握顧客的發(fā)展趨勢，并實現消費者的需求，在顧客管理過程中，不僅要細分市場、選擇目標市場，還要利用價值理念吸引顧客，積極參與顧客社區(qū)，真正滿足顧客的需求，獲得消費者對產品或服務的支持。顧客管理實現社區(qū)化就是要深入分析顧客的心理變化和行為，利用顧客的共同價值來創(chuàng)建交流平臺，形成顧客圈。第三，品牌管理中進行特征塑造。品牌塑造是指對某個品牌進行定位，并以此為目標采取一系列的行動。品牌塑造是一個長期的活動，其核心內容為提升知名度、維護忠誠度。另外，商家還要突出品牌的特殊性，實現產品的差異化，這種差異化既要有真實性，其特征又要與消費者相互聯系，要將品牌道德、品牌標志和品牌形象完美結合起來，形成商家自己的品牌特征。
(二）顧客價值鏈理論的分析
在商家的營銷價值鏈中，商家是價值創(chuàng)造的主體、顧客是價值的接受者，但是價值是主觀的、動態(tài)的，價值主體不同，顧客價值的內涵有所不同。商家以產品為主體，顧客價值是指顧客為商家所帶來的銷售價值；以社會環(huán)境為主體，顧客價值是指顧客進行消費活動所創(chuàng)作的社會價值。因此，顧客價值鏈主要對象是生活價值鏈，包括了人的生活價值的各個環(huán)節(jié)或各項活動的總和。消費活動是顧客價值鏈中的一個重要環(huán)節(jié)，而顧客在消費活動中影響價值的四個過程，包括購前、購中、使用、用后。購買前，消費者會接受到產品的相關信息，并進行整理分析和決策；購買中是指消費者在決策之后，做出消費行為；使用期是指消費者對所購買的產品使用或利用的過程；用后期，產品使用之后所處置的過程。顧客在消費過程中，會受到產品屬性、人員、服務、環(huán)境影響，產生不同的價值。
二、房地產顧客價值鏈的分析
(一）房地產的商品特性
房地產是指市場經濟條件下，通過出讓方式獲得土地使用權后，商家進行開發(fā)建設的房屋，按照市場價格進行出售的商品房，出售的商品房包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)用房等。房地產商品是一種特殊的商品，既具有商品的屬性，又有自身的特性。房地產的特性主要取決于其所在的土地的特性：
第一，房地產商品具有唯一性。普通商品是大規(guī)模標準化的生產，而房地產商品的功能和質量卻各不相同。不同的地段和環(huán)境決定了房地產商品的差異，即使同一地段、同一棟的房地產商品也不會完全相同，其外觀會相同，但具體戶型位置、內部結構也會存在差異。
第二，房地產商品具有使用長期性和銷售短暫性的特征。一般來看，房地產商品的生產周期為1.5-3年，由于房地產生產時間長、投資成本較高，因此，房地產商品的價格相對較高。同時，消費者可以接觸到房地產商品的生產過程中，他們可以定期觀察房地產的工期進度。
房地產使用期較長，國家相關政策規(guī)定土地使用權出讓的最高年限居住用地為70年，工業(yè)、教育、科技、衛(wèi)生用地為50年，商業(yè)、旅游用地為40年。如果按照商品使用的50年周期計算，每年的折舊率僅為2%。但房地產商品的價值較大，具有整體性等使得其投資成本過高，并要快速回籠資金，因而房地產商品的銷售周期較短，如果按照項目規(guī)模銷售，從開盤到售罄時間為1一2年。
第三，房地產商品具有保值性和增值性的特征。房地產商品包括土地要素，其具有永久性的價值，并會隨著城市化進程而不斷增值，因此房地產商品也具有保值性和增值性。同時，房地產開發(fā)中，商品的生產、銷售和后期服務都會產生附加值，使得房地產商品具有長久價值。
第四，房地產商品供給有限性的特征。土地是不可再生的資源，其總量是有限的，特別是城市人口不斷增多，對土地和房屋需求不斷增加，土地的供給有限決定了房地產商品的有限性。
第五，房地產商品具有政策從屬性的特征。任何地區(qū)的房地產商品受國家政策限制的影響，其主要包括兩個方面的影響：一是政府因公共利益會限制房地產的規(guī)劃建造；二是政府為滿足社會公眾利益，會對房地產商品實行強制征用。另外，房地產商品因其不可移動或不可隱藏，難以避免未來政策變化所帶來的風險。
(二）房地產顧客的.價值活動的內容
基于顧客價值鏈理論，房地產顧客價值活動分為四個環(huán)節(jié)，即購前、購中、使用和用后。顧客在購買房地產商品之前，要先對自己需要什么樣的房型、地理位置等信息進行確定，然后依據相關的需求信息進行搜尋對比，之后進行衡量選擇性價比較高的房產。但這個過程中，并不是所有顧客接受信息和對比選擇都是理性的，其容易受到品牌及情感體驗的影響。在購買房地產商品的階段，商家要依據不同類型的顧客采取不同的營銷策略，要關注顧客的心理需求，從而使得顧客能夠順利進行購買。在房地產商品購買行為完成之后，這并不意味著交易結束了，顧客會在使用產品之后，才會判斷產品是否滿意，這個滿意過程是營銷策略的重要環(huán)節(jié)，房地產商要認識到企業(yè)銷售產品的成功不僅是將產品買出去，而是要與顧客建立長期的合作伙伴關系，進而使他們會進行二次購買或向其他顧客推薦購買。
房地產業(yè)是由不同業(yè)務領域組成的價值鏈體系，產品開發(fā)、裝修、廣告推廣、銷售、物業(yè)等都在組成環(huán)節(jié)之中，因此，顧客在購買房產時，必然會引發(fā)一系列的價值追求，其包括了產品功能價值以及精神價值兩個方面的內容。在購前，顧客會追求房產的區(qū)域價值、交通價值和生活價值（配套的服務項目、規(guī)劃設施等）；在購買中，顧客會考慮購買條件是否方便等心理價值；在使用中，顧客會考慮戶型的舒適度、物業(yè)的便捷性等心理價值；在使用后，顧客會追求房產的經濟價值、投資回報等。因此，顧客價值需求成為了房地產商的核心動力。房地產商要深入細分顧客各環(huán)節(jié)的價值需求，運用價值鏈理論，評價商家的競爭優(yōu)勢，找出價值鏈上的每個增長點，并整合各個價值點，使得自己更具有強大的市場競爭力。
三、房地產人文營銷的分析
(一）房地產顧客人文性的需求
當前，消費者覺得產品或服務不僅要發(fā)揮其基本功能，還要有一種觸及內心深處的體驗或商業(yè)模式，商家要為消費者提供具有意義感的營銷，來滿足顧客精神和心理的需求。商家要超越物質目標，樹立以客戶價值為核心的理念，在營銷過程中，把顧客的合作性、文化性和精神性結合起來。
根據市場調查，房地產顧客對房產的公共品質、綠地規(guī)劃、會所和服務要求較高，但這些軟性因素要建立在功能基礎上運用園林意境、品質尊屬感、服務人文關懷來賦予房產精神價值，提升房產的人文性。比如，顧客對房產所運用的材料、工藝、建筑結構、戶型的需求均是中等水平。當前房地產市場的技術運用和產品形態(tài)大同小異，大部分房地產商所開發(fā)的商品基本能滿足客戶需求，顧客也不再僅僅限于這些硬性功能的需求，而是追求整體環(huán)境和品質，這就恰恰反映了顧客對人文要素的追求，同時，房地產商也要注重從人文營銷中尋求市場差異化。
(二）房地產人文營銷的內容和特性
房地產是一種特殊的商品，而人文營銷在設計產品時，就應依據顧客需求來為產品塑造人文價值，并運用顧客價值鏈在營銷過程中系統性地開展人文價值銷售。其內容和特性包括以下方面：
1.樹立以人為本的房地產營銷價值觀。房地產商要把以人為本作為營銷的最基本要素，把顧客的需求納人到銷售理念、銷售目標之中，逐漸形成良好的人文氛圍。房地產商要把營銷的價值要素與顧客人文要素結合起來，實現企業(yè)利益與顧客的平衡。顧客的情感是人文營銷的基本內容，其包括思想、心靈和精神三個方面，即房地產商不僅要滿足顧客的功能需求，營銷中所滲透的文化價值要符合顧客的情感需求，并以某種形式體現出人文關懷。
2.重新認識房地產的顧客價值。顧客價值理論是以顧客為導向，但并不意味著商家順從顧客的所有要求，也不是顧客被動接受商家的產品，而是要商家和顧客進行互動，兩者在營銷過程中都為主體。房地產人文營銷目標主要是引導顧客接受一種行為方式，并尊重顧客的需求，為顧客提供一個共同參與價值創(chuàng)造的平臺。房地產的人文營銷要重新解讀顧客的價值，對人的多樣性給予不同的價值輸出，讓顧客感受到了人文關懷。要成功進行人文營銷，房地產商要先進行市場細分、分析顧客特征，在對開發(fā)項目進行定位，并依據自身的條件采取顧客價值策略，其關鍵在于如何把握顧客的真實心理需求。
3.在價值鏈各環(huán)節(jié)運用人文營銷。房地產商要實現人文營銷，要運用從整體來把握顧客特征和市場情況，在客戶購買前階段，對產品確定營銷方向。房地產商在實施具體策略上，人文營銷要貫穿于顧客價值鏈的每個環(huán)節(jié)，才能發(fā)揮出人文營銷的價值。
四、基于顧客價值鏈的房地產人文營銷策略
房地產實施營銷策略之前，要有一個科學的戰(zhàn)略理念，并運用顧客價值鏈工具進行分析，從產品設計、廣告推廣、銷售、渠道等方面來支持商家的經營。人文營銷策略要準確掌握顧客需求情況，對開發(fā)項目準確定位，遵循顧客的價值，尋求市場差異化。
(一）房地產人文營銷策略的制定
人文營銷策略需要通過顧客價值鏈來尋求市場差異化，要進行市場細分，確定目標市場后，制定相應的策略。從市場細分角度來看，房地產商家要面對復雜的市場和顧客，商家不可能獲得僅運用一種方式來吸引顧客。因此，房地產商要依據自身優(yōu)勢，進行市場細分，選擇合適的目標市場獲取最大化的利益。傳統房地產市場細分忽視了顧客價值，而基于顧客價值鏈的細分，則會注重顧客特點，對顧客的生命階段進行細分，準確了解特定人群的購買需求，通過家庭生命周期、支付能力和房屋價值三個標準，初步細分住宅市場。從選擇目標市場角度來看，房地產商選擇目標細分市場要先考慮足夠的市場容量，每一顧客對產品都有獨特需求，越細分市場，房產項目才能越接近真實需求，但細分市場的規(guī)模越小，服務于該市場的成本就越高，這就需要房地產企業(yè)綜合顧客價值鏈的各環(huán)節(jié)，來統籌考量目標市場選擇戰(zhàn)略。從市場定位角度來看，房地產市場定位取決于顧客的印象，其受到顧客對商家及競爭者的知覺定位影響。房地產商要先識別自身的競爭優(yōu)勢，要對與自己接近的競爭者或較高的競爭者進行對比分析，充分掌握競爭者的優(yōu)劣勢，識別自己的優(yōu)勢。之后，房地產要在目標消費者心中形成競爭者無法模擬的差異價值，而這種價值是目標顧客有能力支付的，商家也能夠從中獲益的價值。確定市場定位之后，房地產商應該運用顧客價值鏈工具，制定營銷組合策略，把這一市場定位準確有效地傳播給目標顧客，商家的一系列營銷活動也要圍繞這一定位來展開，從而達到銷售目標。傳播市場定位通常用項目形象定位來表達即為房地產項目樹立一個可以符合市場定位而又便于傳播記憶的主題，也就是將市場定位的價值進行有效輸出。
(二）房地產產品設計的人文營銷策略
房地產的產品開發(fā)設計，一般是顧客購買之前的階段。大部分房產開發(fā)商在開發(fā)項目時，多為復制其他商家的項目，以此來獲得同樣的市場。雖然房地產項目的結構建造、內部設施、裝修樣式都可復制，但房地產項目又有獨特的內涵，其內涵與所在地的環(huán)境、項目顧客特征密切聯系，具有人文的核心價值，但這種價值不會被復制，其體現于各個設計細節(jié)之中。因此，房地產產品設計時，要確定產品的風格。目前房地產市場有中式、現代、歐式等多元風格�；陬櫩蛢r值鏈角度，產品設計應采用天人合一的建筑理念，以人和自然的需求為核心，強調人與自然的和諧。建筑設計式，要考慮當地的人文和自然環(huán)境，延續(xù)城市的文化內涵、將房產項目融人到城市景觀和人們生活方式中，從房地產項目的布局到周邊的交通組織，要充分運用自然地貌條件，最大限度融人原生態(tài)環(huán)境中。
(三）房地產傳播銷售的人文營銷策略
房地產項目的傳播銷售階段，主要是顧客的購買前和購買時兩個階段，要塑造房地產形象和進行有價值的營銷溝通。從房地產形象角度來看，分為企業(yè)形象和項目形象兩個方面，房地產商要從人文文化和內涵來塑造形象，比如，萬科的“讓建筑贊美生命”來突顯形象，與顧客產生共鳴。房地產商的項目形象，要找到房地產項目特有的特征，進行概念化表達，并利用媒體進行傳播。項目形象的主題可從不同點進行切人，如房地產項目具有優(yōu)越的地段特征，擁有山林湖海等自然資源，或鄰近城市地標等，可運用地段特征與項目結合作為形象主題語，滿足受眾的心理需求。房地產商可以產品特征或顧客利益點為項目主題，目前房地產項目宣傳的主題語都缺乏新意，僅是傳遞了信息。而以產品特征和顧客利益點為切入主題，保證了產品特征具備稀缺性和震撼力，并符合了顧客的利益。房地產商還可以文化象征為主題，房地產項目采用不同的設計風格，形象主題要結合設計風格來差別化項目形象，運用現代生活方式演繹傳統居住文化。
從房地產營銷溝通角度來看，房地產項目要與顧客進行良好的營銷溝通，營銷溝通模式包括廣告、公關活動、體驗營銷和定制營銷。一是人文廣告。人文廣告要注重人性訴求、傳播人文文化，品牌形象核心要體現了人文的品格。房地產項目在進行廣告宣傳時，要從價值論角度處理好人與廣告宣傳之間的關系，賦予廣告宣傳積極向上的社會意義，使得企業(yè)利益與顧客利益有所契合，使得短期關懷與終極關懷相結合。二是人文公關活動。房地產商開展公共活動不僅是為銷售房產，更要把商家的價值觀、經營理念滲透給顧客，使得顧客接受并認可企業(yè)文化。房地產商開展人文公共活動要更注重顧客的情感化和精神化，商家要確立營銷目標，依據目標來選擇相關的公關信息，執(zhí)行公關計劃，并及時評估公關效果。比如，房地產商可依據目標顧客的興趣特征來組織一些活動，組織顧客群體進行自駕游，針對高端顧客舉辦品酒會、古董鑒賞講座，針對普通顧客開展運動會、郊游。三是體驗營銷。房地產體驗營銷要注重顧客體驗，因房地產商品的特殊性，大部分樓盤是在產品完成之前就進行預售的，顧客在購買時，不能夠看到房屋的真實情況。因此，房地產商要進行情景示范建設，把規(guī)劃園區(qū)的部分景觀提前設計并施工完成，裝修項目的樣板間，房屋結構用材進行局部展示，讓顧客體驗到房產項目的品質，進而提升了對項目的認可度。房地產營銷過程中，房地產開發(fā)是一個系統性的過程，顧客體驗也是一個整體連續(xù)的過程，房地產商不僅要在顧客購買前營造體驗氛圍，在購買后和使用產品后，要把人文性服務貫穿于始終，使得顧客真正感受到營銷的體驗價值感。四是定制營銷。定制營銷是指商家要依據顧客的情況，單獨地細分市場進行營銷組合。房地產中定制營銷策略多側重于大規(guī)模的定制，因房地產的特殊性，基礎生產模式仍需要標準化，但在營銷策略中，商家可通過某類顧客群體的特定需求，進行大規(guī)模的定制來滿足顧客需求，也使得產品具有差異化。比如，房地產商對標準戶型進行裝修，可先選擇出具有代表性的樣板間，引導顧客參與到戶型設計及裝修過程中，商家要把顧客反饋的意見進行分析，找出顧客共同的傾向性偏好，把這些意見運用于統一標準化裝修上引入到定制裝修中，在一定范圍內實行顧客定制化營銷。另外，房地產商在項目啟動推廣時，可開展“顧客定名活動”，將選項樓盤名字的權利交給顧客，引導他們參與到活動中，吸引顧客深入了解項目品質，強化顧客對項目的認可度，讓顧客感受到被尊重。顧客對房地產的其他營銷訴求，如房價、景觀設計、戶型設計等都可在規(guī)范標準基礎上，采用顧客參與定制的方式來實現人文營銷。房地產商開展定制營銷過程中，不要單方面進行勸導，而是要注重與顧客的相互交流，真正認識到顧客需求，清楚分析顧客心理，才能準確把握定制的趨勢。同時，定制營銷要依據顧客的消費行為，適時作出調整，不能只停留于前期調研的顧客需求特征上，要及時更新信息分析。
(四）房地產售后服務管理的人文營銷策略
房地產開發(fā)商的營銷理念停留于顧客價值鏈的購買前和購買時的兩個階段，卻常常忽略使用后的環(huán)節(jié)。房地產的形象品牌和顧客后期維護對房地產商的發(fā)展具有十分重要的影響，人文營銷認識到了商家向顧客實施行為，顧客也可向其他顧客進行營銷。特別是對規(guī)模較大、分期銷售的項目，老顧客向新顧客推薦房產促使銷售業(yè)績得到提升。對于已經購買的顧客，商家要建立水平化的顧客社區(qū)管理體系。當前的顧客集中于自己的社區(qū)中，共同營造自己的消費體驗。
房地產的論文14
摘要：近年來我國房地產業(yè)的發(fā)展勢頭越來越迅猛，行業(yè)間的競爭也越發(fā)的激烈。為了能使自己的企業(yè)在市場內占有一席之地，并獲取利潤使企業(yè)有進一步的發(fā)展，開發(fā)商紛紛開始意識到房地產廣告的重要性。本篇文章從房地產廣告的發(fā)展趨勢入手，闡述了房地產廣告中存在的問題，房地產廣告的創(chuàng)作、投放及房展會，并結合具體項目案例的實際運用予以進一步分析。
關鍵詞：房地產廣告；創(chuàng)作；投放；房展會
一、引言
跨入21世紀，隨著住房改革的深入以及國家政策層面的支持，房地產開發(fā)投資逐年遞增，同時給房地產廣告帶來了無限發(fā)展空間。在廣告領域里房地產廣告與一般產品廣告大不相同，由于其產品的特殊性質，廣告所要表現和傳達的內容較為復雜，如：地段、交通、景觀、建筑、戶型、配套、物業(yè)，等等。通過對房地產廣告的創(chuàng)作研究對當下房地產廣告的規(guī)范、發(fā)展和創(chuàng)新具有一定的參考價值和現實意義。
二、房地產廣告存在的問題
�。ㄒ唬┌唁N售作為終極目標，忽視營銷營銷有別與一般的銷售。房地產營銷首先要了解購房者的需求，其次要根據購房者的需求造房，然后才是通過廣告策劃制訂出可行的廣告，利用大眾傳媒向特定的購房者“廣而告之”，最后完成銷售。
�。ǘ┤狈Κ毺匦�、原創(chuàng)性
房地產廣告追風現象日趨嚴重，沒有深刻扎實的內容，一會兒歐陸風情，一會兒綠色社區(qū)，時而洋房別墅，時而都市田園，時而豪華公寓，沒有獨特的個性，更別談品牌魅力了。房地產行業(yè)有句經典名言“：location，location，location”（位置、位置、還是位置），即說位置決定一切，所以房地產廣告對位置卓越、交通便利這一類說辭情有獨鐘。到處是“市中心純正精英生活“”城市中央生活區(qū)”，等等“，房子可以復制，地段不能COPY！”之類的廣告語更是隨處可見�！暗罔F上蓋物業(yè)”也就成了許多城市房地產項目的賣點。但是過多的雷同炒賣是否能起到好的宣傳效果呢？這也許是房地產廣告中應該考慮的問題。
�。ㄈ┨摷俑】�，炫富盛行，煽情的廣告文案泛濫很多樓盤廣告中打出“意大利雕塑莊園”“高爾夫公園“”好萊塢貝弗利山莊“”巴黎盧浮宮”等概念。還有些樓盤直接以“洋名字”打廣告，如“柏林”“德國”“萊茵”“加州“”英格蘭”等�；緵]有本土文化的背景支撐，并不能給消費者帶來實際性的收益�！白鸪绾勒唤o少數人享受”“千萬人生活的土地，只為百位不凡者締造……”等過度渲染，加劇弱勢群體的仇富心理。
三、房地產廣告的創(chuàng)作策略
�。ㄒ唬┻M行客戶定位做廣告前，開發(fā)商要對自己的目標消費群做定位。
一條好的房產廣告首先要求能吸引消費者的眼睛，廣告上就應該清楚地告訴它的目標消費群，我們的房子就是為你建的，這樣才能建立最好溝通點。
房產廣告的針對性非常強，一位開發(fā)商告訴記者，我們的房子，均價是8000元／平方米，我們以30~40歲的中高收入者為自己的目標受眾，在一家報紙中，可能會有20％~30％的讀者是中高收入階層，在這些人當中，還可能會有70％的人是30~40歲之間的成功人士，這樣就有14％到21％的人基本符合我的樓盤，在這部分人當中，要買房的也許有50％，這樣算下來，一家非常好的報紙，也只有7％~10％左右的讀者是我的目標消費群。
�。ǘ┰O計廣告眼
房屋廣告首先應該告訴購房者，買這樣的房子能有什么好處，這也就是專業(yè)人士所說的廣告眼。對于競爭激烈、市場發(fā)育程度高的樓市而言，發(fā)展商賣的不僅是房子，還有一種生活方式，所以在廣告中就要傳遞出物業(yè)所提供的配套設施以及業(yè)主入住后所能體驗的生活境況，這種生活境況對置業(yè)者來說意義重大。
好的廣告就應該做到有鼻子有眼，比如，百花園地處百花村，索性就以“百花爭艷春色滿園”為廣告眼，從此一發(fā)不可收拾，房子越賣越火。長安花園的銷售情況也不錯，開盤僅三個月的時候，就創(chuàng)造了60％的銷售率，它的精品小高層以新城南新生活新家園為主題，抓住了其目標消費群的購買心理。
（三）準確選擇發(fā)布媒體
據一項調查顯示：教育程度高者較偏重于印刷媒體，教育程度略低者較偏重于電波媒體。因此，房地產營銷人員應該根據自己的目標消費群的年齡、教育程度、職業(yè)以及收入狀況，來決定選擇哪種廣告媒體。在各類媒體中，平面媒體由于在表達房地產廣告的訴求點上更具優(yōu)勢，因此各類報紙和雜志就成為了刊登房地產廣告的主要載體。很多調查顯示：房產廣告的大部分客戶是靠看報紙來的，所以發(fā)展商比較青睞報紙廣告。各城市房地產廣告市場則通過該城市主要報刊的房地產廣告來支撐。
從房地產廣告投放選擇的媒體來看，主要城市的綜合都市類報紙是廣告投放的首選。房地產廣告選擇地方性的綜合都市報也是有原因的，一方面由于地方性報紙對目標市場的針對性更強，可以更準確地將廣告主的訴求傳達給消費者，并且這類報紙覆蓋讀者范圍廣闊，因而廣告的效果也比較好；另一方面，隨著讀者需求的增加，現在很多都市類報紙都紛紛開辟了房地產專版來吸引讀者閱讀，這也給房地產商投放廣告創(chuàng)造了條件。
當然，若評價一個媒體對某一特定產品的廣告價值，是不能單純從閱讀率上來判斷的，還要考慮到其廣告成本、出現頻次及所選媒體讀者群持的廣告觀、生活觀及價值觀等。
�。ㄋ模┳プV告的投放時機
從年度來看，每年的9月和4月是全年房地產行業(yè)廣告刊登額的最高點和次高點，其主要原因可以歸結為廣告主為了更好地抓住10月初和5月初的兩個長假期所帶來的消費高峰，因而趕在長假前投放大量的廣告來加強宣傳；此外，在9月份，房地產商也常借房展會、中秋節(jié)等時機，不斷創(chuàng)新，推出新樓盤或炒作新概念，使房地產市場顯得尤為熱鬧，因此9月份通常是房地產廣告投放最多的月份。
從周期來看，房地產廣告表現出更明顯的傾向性，周四和周五成為廣告商投放廣告最多的兩天。這是由于周四、周五因臨近雙休日，對周末購買的促銷效果比較明顯，因而在這兩天廣告集中度最高。而在通常情況下，周六和周日的報紙在版面和發(fā)行量上都會出現“縮水”現象，考慮到這對廣告效果的影響，這兩天一般不被商家看好，是房地產廣告投放的`低谷。
四、結論
房地產廣告要做到盡善盡美，無疑十分困難！因此，再優(yōu)秀再杰出的房地產廣告也不會引發(fā)直接的消費行為發(fā)生！廣告最大的作用是吸引消費者的目光，僅此而已，至于能否形成購買行為，關鍵還在于產品自身的軟硬件是否符合消費者的真正需求。
作為房產品與消費者之間橋梁作用的房地產廣告在進行創(chuàng)作時，要具有強烈的社會責任感，要力求做到兼顧企業(yè)、購房者、社會三方面的利益。優(yōu)秀的房地產廣告必須基于策劃對項目的準確定位以及對產品優(yōu)勢賣點的深度挖掘。廣告只是最后一個表現的環(huán)節(jié)，承載著營銷策劃思想的結果、開發(fā)商品牌建設意識等。廣告策劃人員在整個地產界的項目推廣中起到重要作用，在具體的廣告執(zhí)行中有幾個切入點：使廣告創(chuàng)意在提高品牌的前提下實現銷售；形象設計和廣告實施中多些原創(chuàng)性；規(guī)范廣告語言；選擇吸引人的廣告眼及視覺效果；挑選適合的投放媒體；制定正確的投放策略；在項目的理性訴求上注重誠信度；建立廣告活動與消費者進行雙向信息溝通的通道等等。只有做到這些，房地產廣告才能真正地為企業(yè)和消費者服務，才能成為來源于生活而又高于生活的藝術。
房地產的論文15
摘要：伴隨我國政策對房地產行業(yè)發(fā)展管理的不斷深入，更新完善后的宏觀調控制度針對房地產營銷策劃進行了進一步的系統規(guī)范，主要側重管理關于房地產貸款的工作內容，國家制度的監(jiān)督也增加了房地產市場的競爭力度，導致當下的市場環(huán)境越來越激烈。研究內容中接到了關于4PS的相關理論，針對4PS理論在實際房地產銷售中的應用觀察實踐效果。本文針對當下我國市場競爭發(fā)展的大環(huán)境進行分析，側重觀察房地產行業(yè)在營銷策劃中使用4PS理論的效果，關注未來房地產行業(yè)發(fā)展的新方向。
關鍵詞：4PS理論；房地產；營銷策劃；應用研究
引言
伴隨我國經濟不斷發(fā)展，各行各業(yè)欣欣向榮，房地產行業(yè)迅速進步的同時也帶來了負面影響。由于前些年房地產市場的投資過于緊俏，導致現在出現了大量的空置房產，市場的主導方也由從前的賣方市場轉變成為當今的買方市場，決定權逐漸回歸到購買房產的消費者手中。同時，國家和政府出臺的新政策也對房地產市場進行了深一步的管控，宏觀調控的措施導致房地產市場出現更加激烈的競爭力，需要通過房地產投資者進行專業(yè)的分析，并進行相關的戰(zhàn)略計劃實現營銷目標。因此，本文針對于4PS理論在房地產營銷策劃中的應用展開研究。
1.4PS營銷理念概述
4PS是關于銷售行業(yè)的專業(yè)科學理論，通過對市場營銷內容的分析和研究進一步確認了未來銷售的主要方向，實現了提升經濟效益的終極目標。4PS的分別代表不同含義的詞語，其中4P代表的是Product、Price、Place、Promotion，S代表的是Strategy。4P的中文詞語分別是產品、價格、渠道和促銷，S的含義為策略。因此說明，好的營銷策略需要多方面的因素支持，而4PS理論中包含的內容正是匯集成為營銷成功根本的元素。
實際營銷的過程中需要考量到諸多環(huán)節(jié)，首先，應該根據消費者的需求生產產品，將產品的功能性突出出來面向廣大消費者進行宣傳，產品的使用價值才是消費者購買的基礎前提；其次，根據產品針對的銷售族群進行價格定位，關注不同族群消費者的消費能力進行價格調控，才能夠保證產品的良好銷售業(yè)績；再者，生產產品的行業(yè)有可能不能直接面對消費者，這過程中就需要有銷售的渠道輔助企業(yè)進行銷售，這就是渠道理論；最后，進行產品的銷售還需要關注到促銷的活動，以有效的促進行為激發(fā)消費者的消費欲望，通過吸引力掌握消費者的消費觀念是未來產品銷售的科學途徑。
2.4PS理論在實際房地產項目營銷計劃中的應用
2.1房地產項目銷售產品戰(zhàn)略
在研究4PS理念實際應用的過程中，針對房地產的項目進行分析，更加有助于理解和掌握相關的房地產營銷理論，促進房地產營銷行業(yè)的發(fā)展。面對實際房地產項目的銷售工作展開分析，其中對于項目的實際產品進行銷售戰(zhàn)略的考量，需要關注到房地產產品實際的設計方案是夠滿足消費者的需求，在提升設計理念的同時實際的提升消費者的居住環(huán)境質量。在提升住房功能性的同時增加新型的設計理念，提供不同類型的房屋供給消費者購買，展現實際住宅的藝術美感。根據環(huán)境情況設計不同的色彩，滿足人們居住的生態(tài)需求。
2.2房地產項目銷售價格戰(zhàn)略
房地產銷售需要制定相關的價格定位，確保實際的營銷效果達成既定的目標。在建設房地產項目的過程中選擇了非常良好的環(huán)境區(qū)域，主要是為了滿足提升消費者生活質量的需求。針對一些實際出現的房地產項目建筑設計的`初期理念是打造生態(tài)小區(qū)，所以得到了政府和民眾的廣泛支持，因此在建設的過程中也具有相當的潛在吸引力。但是由于建設的區(qū)域偏離城市中心區(qū)域，導致實際的購買認知度降低。關于項目的價格定位顯得尤為重要，也需要進行科學的戰(zhàn)略分析。例如房地產項目起初的設計理念就是生態(tài)宜居環(huán)境，大量的別墅設計鎖定了相關的消費人群，所以市場定位趨向于品質高度。并且按照成本審核擬定了相關的價格配比，針對消費者進行合理價格引導。
2.3房地產項目銷售渠道戰(zhàn)略
房地產項目的銷售渠道戰(zhàn)略清晰的認識到有賣方主導權轉向買方主導權的角度，從傳統的行業(yè)銷售為中心轉變成為以消費者理念為中心的營銷模式。通過觀察消費者的消費情況進行分析和判斷，了解消費者的需求是現代營銷渠道的重要考量內容，也是未來發(fā)展營銷行業(yè)模式的根本基礎。從第四角度進行房地產項目的銷售工作，其中之一是投資商直接與客戶形成消費協議。另外一種是通過銷售渠道進行銷售，有中介轉達銷售過程進而形成銷售業(yè)績。還有一種就是通過團購的方式購買產品，集中方式的銷售更加有利于資本的回收，提升成交幾率。最后一種就是通過網絡進行營銷，伴隨科學技術的不斷發(fā)展，這種方式更加有助于增加銷售額度。
2.4房地產項目促銷活動戰(zhàn)略
伴隨房地產項目的不斷增加，人們的消費理念越來越嚴謹，不再盲目的購買房地產產品。在當下的大環(huán)境中進行一些房地產項目的產品銷售，需要客觀理性的進行分析，堅持使用傳統陳舊、簡單的方式進行廣告宣傳很難吸引消費者的注意力。創(chuàng)新新的方式進行產品項目的營銷和宣傳，才能夠提升實際的銷售幾率，進而促進資本回收的效率。在計劃投入建設的初期就進行相關的多媒體宣傳，能夠提升產品的知名度，為未來銷售預熱。在后期建設完成后進行主動推廣給消費者，讓消費者了解產品質量，在購買后將消費者作為宣傳品牌進行推廣，進而提升了產品的信譽度，完成了實際的銷售工作要求。面對營銷活動末期進行延續(xù)性質的推廣，更加有助于輔助營銷工作開展，對生活的環(huán)境質量進行實際分析提升了大眾的選擇幾率。
3.結論
綜上所述，掌握4PS理論主要是為了實現在競爭激烈的房地產市場中達成營銷的目標。通過分析4PS理論中的核心概念，掌握房地產銷售的方式，以科學的技巧促進營銷工作的推進和拓展，并且利用4PS理論分析房地產商品對于消費者的吸引程度。4PS理論主要需要營銷工作的參與人員適時的將房地產產品的建設過程，以及建設資本來源渠道等內容透露給潛在消費者，讓消費者了解房地產產品情況，并且充分信任營銷工作人員的推薦，在營銷的過程中實施價格戰(zhàn)略、產品戰(zhàn)略，以及渠道戰(zhàn)略和促銷戰(zhàn)略，都能夠積極有效的提升實際的營銷產品效果，也能夠提升交易成功的幾率。對于房地產投資方來說，學習和掌握有效的科學理論模式，能夠構建一套完善的營銷體系，進而實現銷售的目標，4PS就是切實有效的營銷策略，適用于當下房地產行業(yè)的銷售工作當中。（作者單位：河南財政稅務高等�？茖W校工程經濟系）
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