公積金貸款買(mǎi)房的技巧
買(mǎi)房是所有人繞不過(guò)去的坎，就算現(xiàn)在不買(mǎi)，將來(lái)早晚會(huì)買(mǎi)。買(mǎi)房自然也繞不開(kāi)貸款，貸款又繞不開(kāi)公積金。不過(guò)關(guān)于公積金，除了公積金買(mǎi)房比商貸劃算，大家還知道啥?
我們先回顧一下兩個(gè)概念，等額本息和等額本金。銀行在為借款人計(jì)算房貸還款額的時(shí)候，一般是按月計(jì)息。借款人所還的月供金額由兩部分組成，一部分是本金，一部分是利息。兩者相加，正好是每月所還的月供金額。目前，銀行的房貸分為“等額本息”與“等額本金”兩種還款模式。等額本息，就是每個(gè)月還款的“本+息”之和始終保持不變。而等額本金，就是每月的還款總額里，本金部分始終保持不變，利息另算。一旦選擇“等額本金”還款模式，由于借款人所借的本金數(shù)量相對(duì)于“等額本息”而言，本金會(huì)提前歸還。此時(shí)，借款人需要考慮資金的邊際使用效益。如果有更好的投資機(jī)會(huì)，能帶來(lái)超出支付銀行借款利息的回報(bào)，那就可以選擇“等額本息”方式，讓本金在手中多停留一會(huì)兒。
那么，公積金提前還款劃算不?舉個(gè)例子，假設(shè)在上海買(mǎi)房的小王用公積金貸了40萬(wàn)元，剩余貸款期限為15年，貸款利率為3.25%，還款方式為等額本息。他準(zhǔn)備提前還款十萬(wàn)元，那么他每月的還款本息將從2810.68元減輕到2108.01元，每月節(jié)省還款支出702.67元，一年下來(lái)將節(jié)省還款支出8432.04元。利息支出也會(huì)減少，從105921.51元減少到79441.14元，總共減少利息支出26480.37元。所以說(shuō)，如果你手頭上的錢(qián)不做他用，不如拿來(lái)減輕當(dāng)下的房貸壓力，也是極好的呢。
當(dāng)然了，辦理提前還款也是有前提條件的，比如在北京，就需要借款人自住房公積金貸款放款之日起滿(mǎn)一年，才可申請(qǐng)辦理提前歸還住房公積金個(gè)人貸款，且借款人歸還部分住房公積金貸款，每次還款金額應(yīng)不低于6個(gè)月的住房公積金貸款本息額等等。至于上面提到的手續(xù)費(fèi)，當(dāng)然是不收取的哦，違約金也不收取，這個(gè)是不是很贊。
沒(méi)有公積金，或者公積金已經(jīng)使用過(guò)的人，難道就不能貸款了嗎?當(dāng)然不是，商業(yè)銀行貸款也是可以的，只不過(guò)需要注意以下幾點(diǎn)：
1、申請(qǐng)貸款額度要估摸好自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)還款能力做出正確的判斷，同時(shí)對(duì)自己未來(lái)的收入及支出做出正確的、客觀的預(yù)測(cè)。
2、辦理按揭要選擇好貸款銀行，自然是利率折扣越高的越好。
3、要選定最適合自己的還款方式。等額本息的優(yōu)點(diǎn)在于，借款人可以準(zhǔn)確掌握每月的還款額，有計(jì)劃的安排家庭的收支;等額本金的還款方式比較適合于還款能力較強(qiáng)、并希望在還款初期歸還較大款項(xiàng)以此減少利息支出的人。
4、向銀行提供真實(shí)的個(gè)人職業(yè)、職務(wù)和近期經(jīng)濟(jì)收入情況等證明。
5、必須在每月約定的還款日前注意自己的還款賬戶(hù)上是否有足夠的資金。對(duì)于正在用公積金貸款的人來(lái)說(shuō)，如果你想要離職換工作，那么公積金盡量避免斷繳，一旦下個(gè)單位沒(méi)有及時(shí)給你繳納上，或者是中間無(wú)業(yè)的階段太長(zhǎng)，一定要記得扣款卡里的余額充足，避免造成違約而被銀行罰息，同時(shí)也有在銀行留下不良信用記錄的風(fēng)險(xiǎn)。
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公積金貸款申請(qǐng)失敗的一些原因
1、個(gè)人征信的原因
如果申請(qǐng)者的征信出現(xiàn)問(wèn)題，也無(wú)法申請(qǐng)公積金貸款。例如信用卡連續(xù)3次、累計(jì)6次逾期;車(chē)貸月供累計(jì)2-3個(gè)月逾期或不還款;現(xiàn)有房貸月供累計(jì)2-3個(gè)月逾期或不還款等。此外，水、電、煤氣費(fèi)不按時(shí)交款，手機(jī)停用不銷(xiāo)號(hào)而產(chǎn)生欠費(fèi)等都也會(huì)影響你的`征信。
提醒：
申請(qǐng)者可以在申請(qǐng)公積金貸款前，要記得去個(gè)人征信中心進(jìn)行查看下自身的信用記錄。如果自身征信報(bào)告上有不良信用記錄，可以根據(jù)提示盡快解決。
舉個(gè)例子，如果信用卡有逾期記錄，可以和相關(guān)銀行進(jìn)行溝通并提供有力證據(jù)，要求銀行撤銷(xiāo)不良記錄。如果沒(méi)法撤銷(xiāo)，也需要立馬還清欠款，征信系統(tǒng)上的不良記錄將在你還清欠款之日起保存5年，5年后該不良記錄將被刪除。
2、自身公積金賬戶(hù)問(wèn)題
因?yàn)楦鞯貙?duì)申請(qǐng)公積金貸款的賬戶(hù)繳存比例、繳存次數(shù)、斷繳、補(bǔ)繳等情況有不同的要求。如果中間出現(xiàn)斷激，或者沒(méi)有達(dá)到公積金管理中心要求的連續(xù)繳存情況，都有可能導(dǎo)致申請(qǐng)失敗。
提醒：
申請(qǐng)者一定要詳細(xì)了解本城市公積金貸款申請(qǐng)的要求，比如北京在審批公積金貸款時(shí)對(duì)賬戶(hù)余額沒(méi)有要求，但廣州、深圳等城市卻是根據(jù)賬戶(hù)余額來(lái)計(jì)算貸款額度的，你比如深圳市住房公積金貸款額度則就是公積金賬戶(hù)余額的14倍。
3、開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題
如果自身征信和公積金賬戶(hù)都沒(méi)有問(wèn)題，購(gòu)買(mǎi)的房子也在能申請(qǐng)公積金貸款的范圍內(nèi)，為啥有些開(kāi)發(fā)商會(huì)拒絕接受公積金貸款?
有兩種可能，一是開(kāi)發(fā)商本身的資質(zhì)有問(wèn)題，二是開(kāi)發(fā)商著急回籠資金不愿意配合公積金貸款。
提醒：
建議在看房時(shí)就跟開(kāi)發(fā)商溝通好。
第一種情況因?yàn)槭褂霉e金貸款，必須與公積金管理部門(mén)簽訂相應(yīng)的合作協(xié)議，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的注冊(cè)資本和從業(yè)年限、五證是否齊全等資質(zhì)有嚴(yán)格要求。所以有的開(kāi)發(fā)商如果不能達(dá)到要求，也就不能為購(gòu)房者辦理公積金貸款。
第三種情況開(kāi)發(fā)商以放款太慢為由拒絕公積金貸款買(mǎi)房，購(gòu)房者可以根據(jù)當(dāng)?shù)刈》抗e金管理辦法向當(dāng)?shù)毓e金中心舉報(bào)。對(duì)此，各城市也應(yīng)該都是有相應(yīng)的規(guī)定的。
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