多解讀解讀2015南京住宅物業(yè)管理條例
住宅物業(yè)管理“三方”權責制度設計
物業(yè)管理涉及業(yè)主(業(yè)主組織)、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、政府、專營單位等各方主體，現(xiàn)實中存在業(yè)主自治推進困難、契約精神不強、基層監(jiān)管力量不足等現(xiàn)象，導致物業(yè)管理領域內矛盾多發(fā)多元。立法的難點和重點在于如何合理配置各方權利義務，平衡彼此利益需求。從目前的《南京市住宅物業(yè)管理條例(草案征求意見稿)》看，上述困境將有所突破。
從業(yè)主角度：
既要維護，也要引導
業(yè)主是小區(qū)的主人，力量卻也相對分散。征求意見稿充分保障業(yè)主的主體地位，針對業(yè)主大會及業(yè)委會成立難、部分小區(qū)實行物業(yè)管理難、專項維修資金使用難等問題，設置了專門條款，完善和優(yōu)化成立業(yè)主大會的程序，促進業(yè)主組織發(fā)展，成立物業(yè)管理委員會托底老小區(qū)，打通申請使用專項維修資金的綠色通道等等。與此同時，我市的立法也突出了業(yè)主共同管理小區(qū)的責任，設置“物業(yè)的使用與維護”專章，強調業(yè)主應當遵守管理規(guī)約，及時交納物業(yè)服務費，不得有違法搭建、違規(guī)裝修、破墻開店、侵占公共通道等行為。此外，還對業(yè)委會行為進行規(guī)范，對公共收益的管理分配作出規(guī)定。
從物業(yè)服務企業(yè)角度：
依合同辦事，更有操作性
物業(yè)管理活動的實質是全體業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)以服務為標的進行的交易，以物業(yè)服務合同作為紐帶完成，物業(yè)服務企業(yè)在小區(qū)內的權利義務直接來源于物業(yè)服務合同。征求意見稿中，物業(yè)服務企業(yè)哪些該做，哪些不該做，都有明確規(guī)定，特別強調物業(yè)服務企業(yè)不得擅自將物業(yè)服務費、公共水電費、停車服務費等進行捆綁收費。對于物業(yè)服務企業(yè)關心的前期物業(yè)服務收費調價，征求意見稿規(guī)定了較為明確的程序。對業(yè)主不履行交納物業(yè)服務費義務的問題，征求意見稿專門設立三方征信制度，將敗訴后仍欠交的業(yè)主納入失信檔案，保護物業(yè)服務企業(yè)的合法權益。
從建設單位角度：
督促更好地履行責任，解決前期遺留問題
現(xiàn)實生活中，很多物業(yè)糾紛和矛盾都是由開發(fā)商遺留問題造成的，如房屋質量比較差、配套建筑及設施設備不健全、權屬關系不明確、開發(fā)商承諾的售后維修服務和物業(yè)服務不兌現(xiàn)等。因此，要從源頭上解決物業(yè)糾紛和矛盾，必須對建設單位的權利和義務作出明確界定。征求意見稿規(guī)定，前期物業(yè)管理由建設單位負責，建設單位應當監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的服務質量。對于此前草案規(guī)定的履約保證金制度，受到建設單位的'關注，提出了一些不同意見。征求意見稿將履約保證金修改為物業(yè)保修金，并規(guī)定了交存比例、期限、管理及返還等問題，既堅持了維護業(yè)主權益的出發(fā)點，也綜合考慮了與物業(yè)保修期限方面國家規(guī)定的銜接，實行權屬不變、�？顚Ｓ�，有利于解決前期物業(yè)保修的糾紛，合法、合理且有現(xiàn)實需要。
該條例即將提交1月份召開的市十五屆人大第四次會議審議表決。目前的征求意見稿總體值得肯定，部分各方關注的問題還可以有更完善的體現(xiàn)。希望最終出臺一部創(chuàng)新基礎上的良法，推動我市物業(yè)管理在法制軌道上健康發(fā)展。
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