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大連市物業(yè)管理?xiàng)l例
《大連市實(shí)施<物業(yè)管理?xiàng)l例>辦法》業(yè)經(jīng)2009年7月31日市政府第21次常務(wù)會議通過，現(xiàn)予公布，自2009年10月1日起施行。
代市長 李萬才
二〇〇九年八月十三日
大連市實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》辦法
第一章 總則
第一條 為了實(shí)施國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合大連市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 大連市行政區(qū)域內(nèi)，業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動，適用本辦法。
第三條 市及縣(市)區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會等市人民政府派出機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)管理范圍內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
價格、民政、工商、建設(shè)、城建、城鄉(xiāng)規(guī)劃、公安等行政管理部門依據(jù)各自職責(zé)，負(fù)責(zé)與物業(yè)管理活動有關(guān)的工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，協(xié)助房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督管理。居民委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，支持、指導(dǎo)業(yè)主委員會日常工作。
第四條 鼓勵依法成立物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律，規(guī)范經(jīng)營行為，培訓(xùn)從業(yè)人員，調(diào)解行業(yè)內(nèi)部爭議，維護(hù)會員合法權(quán)益，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。
第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，履行物業(yè)服務(wù)合同;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;
(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(六)參加業(yè)主大會時遵守大會程序;
(七)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供詳實(shí)、準(zhǔn)確的聯(lián)系方式;
(八)接受業(yè)主大會、業(yè)主委員會對其履行業(yè)主義務(wù)的監(jiān)督;
(九)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。
第七條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
決定前款第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第八條 新建物業(yè)項(xiàng)目，包括分期建設(shè)和多個單位開發(fā)建設(shè)，其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。但是，該物業(yè)項(xiàng)目規(guī)模較大且被市政道路分割或者獨(dú)立封閉的，可以劃分為若干個獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。
新建物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理區(qū)域，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在詳細(xì)規(guī)劃圖上明確。
第九條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法成立一個業(yè)主大會。
房屋實(shí)際交付使用的專有部分占建筑物總面積百分之五十以上的，可以成立業(yè)主大會。
第十條 物業(yè)管理區(qū)域符合成立業(yè)主大會條件并準(zhǔn)備成立業(yè)主大會的，由建設(shè)單位(公有住房出售單位)在三十日內(nèi)，書面向物業(yè)所在地縣(市)區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門提出成立首次業(yè)主大會的報告，同時提供物業(yè)出售和業(yè)主入住明細(xì)、物業(yè)基本情況等材料。
房地產(chǎn)行政主管部門自接到報告之日起三十個工作日內(nèi)，會同街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)組建業(yè)主大會籌備組。籌備組由業(yè)主代表三人、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和建設(shè)單位(公有住房出售單位)的代表各一人共五人組成;其中業(yè)主代表由業(yè)主推選或者在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下選定。籌備組成員名單確定后，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。
建設(shè)單位(公有住房出售單位)未提出成立首次業(yè)主大會報告的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，可以書面向物業(yè)所在地縣(市)區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門提出成立首次業(yè)主大會的報告。符合條件的，房地產(chǎn)行政主管部門按照前款規(guī)定指導(dǎo)組建業(yè)主大會籌備組，建設(shè)單位(公有住房出售單位)提供物業(yè)出售和業(yè)主入住明細(xì)、物業(yè)基本情況等材料。
籌備成立首次業(yè)主大會的費(fèi)用，由業(yè)主和建設(shè)單位(公有住房出售單位)按所擁有的建筑面積承擔(dān)。
第十一條 業(yè)主大會籌備組履行下列職責(zé)：
(一)確定會議召開的時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;
(二)參照市房地產(chǎn)行政主管部門制訂的示范文本，擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案和管理規(guī)約草案;
(三)確認(rèn)業(yè)主身份，核定業(yè)主的投票權(quán)數(shù);
(四)擬定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，組織推薦業(yè)主委員會候選人;
(五)做好會議的其他準(zhǔn)備工作。
前款第(一)項(xiàng)、第(二)項(xiàng)、第(三)項(xiàng)、第(四)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)在會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。
第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議三日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主的意見。需投票表決的，業(yè)主贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議上代為投票。
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