2014年房產(chǎn)稅最新制度
2014年房產(chǎn)稅有了新的變化，以及相關的政策，可能會影響到大家房屋買賣的計劃，在這里大家先睹為快，看一下14年的新規(guī)定與以前的政策又有哪些變化吧。
城鎮(zhèn)化絕不等于房地產(chǎn)化，但城鎮(zhèn)化也離不開房地產(chǎn)業(yè)的支持。要進一步深化經(jīng)濟體制改革，推動城鎮(zhèn)化的長期穩(wěn)定發(fā)展，必須立即著手變革現(xiàn)有的房地產(chǎn)制度。鑒于房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟所處的實際地位，其與金融、消費以及數(shù)十個關聯(lián)產(chǎn)業(yè)密不可分的關系，建議將房地產(chǎn)制度改革置于下一步深化經(jīng)濟體制改革的首要位置，其中，將房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)制度改革的出發(fā)點和核心。
過去20年，我國貨幣超發(fā)，卻沒有造成惡性通脹，是因為大部分流動性被房地產(chǎn)市場吸納，并表現(xiàn)為地價和房價近十年的高漲。這一幕未來20年絕不能再重復。只有將囤積在房地產(chǎn)市場的數(shù)以萬億計的資金擠壓或解放出來，其他急需資金的產(chǎn)業(yè)和行業(yè)才能獲得發(fā)展的資本，否則，調(diào)整經(jīng)濟結構、轉(zhuǎn)變發(fā)展方式幾乎不可能取得成功。能發(fā)揮這種功效的，唯有在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收累進稅率的房產(chǎn)稅。
是時候了，以大無畏的勇氣和自我犧牲精神，堅決推動在全國全面征收累進稅率的房產(chǎn)稅。
一、限購政策退出，代之以稅收手段
1、明確時間表。建議由國務院適時發(fā)布通知，決定以下事項：
(1)2013年12月31日以前，全國所有城鎮(zhèn)都必須將其紙質(zhì)房產(chǎn)檔案錄入電子信息庫，并建立本地的住房信息系統(tǒng);
(2)2013年12月31日以前，全國所有地級以上城市的住房信息系統(tǒng)都必須與住建部聯(lián)網(wǎng)，不得以任何借口推延;
(3)2014年12月31日以前，全國所有城市的住房信息系統(tǒng)都必須與住建部聯(lián)網(wǎng)，不得以任何借口推延;
(4)2014年1月1日起，全國所有城市(鎮(zhèn))的住宅限購政策停止執(zhí)行;
(5)2014年1月1日起，在全國住房信息已聯(lián)網(wǎng)的城市范圍內(nèi)征收房產(chǎn)稅。2015年1月1日起，建制鎮(zhèn)房產(chǎn)是否征收房產(chǎn)稅，由各地省級人民政府規(guī)定。
國務院通知發(fā)布的時間點，距離2014年1月1日應相隔6個月，以為各地留出一定的準備時間。
2、堅持首套房優(yōu)惠和多套房限貸政策的長期化。建議由國務院發(fā)布通知，決定以下事項：
(1)購買除別墅以外的家庭首套住宅，貸款利率一律為基準利率的7折，首付兩成，免收契稅，并建議將該政策載入《基本住房保障條例》或《住房保障法》，實現(xiàn)首套房優(yōu)惠政策的長期化、法制化;
(2)購買第二套住宅，貸款利率不低于基準利率的110%，首付五成以上;
(3)購買第三套及以上住宅，一律不予發(fā)放購房貸款。
3、對奢侈性住宅征收房產(chǎn)稅。修改1986年頒布的《房產(chǎn)稅暫行條例》，改為《房產(chǎn)稅條例》，由國務院頒布實施。修改后的主要內(nèi)容是：2014年1月1日起，對擁有兩套住宅的家庭，人均建筑面積80平方米以上的部分，視為奢侈性住宅消費，每年按市場評估價征收1%-3%的房產(chǎn)稅，且沒有減除額;家庭第三套住宅(不論面積大小)，每年征收4%-5%的房產(chǎn)稅，且沒有減除額;家庭第四套及以上住宅(不論面積大小)，每年征收10%的房產(chǎn)稅，且沒有減除額;取消原《房產(chǎn)稅暫行條例》有關個人住宅可按租金收入的12%繳交房產(chǎn)稅的規(guī)定;所有商業(yè)房產(chǎn)，每年均按租金收入的12%繳交房產(chǎn)稅，財政部、國家稅務總局另有規(guī)定的除外(如對殘疾人企業(yè)、高新技術企業(yè)可予減免房產(chǎn)稅等)。家庭僅有的一套自住住宅，免征房產(chǎn)稅。
以上有關1%-3%的房產(chǎn)稅稅率，4%-5%的房產(chǎn)稅稅率，具體標準由各地省級人民政府確定。
二、財政部、國家稅務總局、住建部聯(lián)合發(fā)布通知，作出如下細化規(guī)定：
1、對奢侈性住宅轉(zhuǎn)讓后的增值收益，一律征收20%個人所得稅。由財政部、國家稅務總局發(fā)出通知，2014年1月1日起，對家庭人均建筑面積80平方米以上的住宅，轉(zhuǎn)讓后的增值收益部分(指房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價減去原購買價)，一律按20%的稅率一次性征收個人所得稅，但是，該房產(chǎn)此前已繳交的房產(chǎn)稅，可以抵扣房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值收益部分應繳納的個人所得稅，若該房產(chǎn)累計已繳交的房產(chǎn)稅超出此次應繳納的個人所得稅，則該項個人所得稅視為零;對轉(zhuǎn)讓家庭人均建筑面積80平方米以內(nèi)的住宅，按轉(zhuǎn)讓收入的1%征收個人所得稅，抵扣方法如上;轉(zhuǎn)讓家庭唯一住宅且居住5年以上的，免征個人所得稅。
對轉(zhuǎn)讓商業(yè)房產(chǎn)的，按轉(zhuǎn)讓收入的1%征收個人所得稅，抵扣方法如上。
2、轉(zhuǎn)讓家庭人均建筑面積80平方米以上的住宅，房主找不到原始購房發(fā)票的，稅務機關委托擁有國家一級資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(建立機構名庫隨機抽取)，參照有市場成交記錄的同地段同類房屋，或查閱當?shù)刈》啃畔⑾到y(tǒng)，對其房產(chǎn)的原購買價進行評估，作為計稅依據(jù)。從低收取評估費，但評估費用由賣房人承擔，作為丟失原始購房發(fā)票的懲罰。
3、當?shù)卣磕旯挤诸愖≌氖袌鲋笇r(即房產(chǎn)現(xiàn)值)，成交價明顯低于市場指導價的，以市場指導價作為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)(類似北京、深圳、成都等城市現(xiàn)在執(zhí)行的二手房過戶指導價)。
4、個人出租住宅，其租金收入須按20%繳納個人所得稅;個人或企事業(yè)單位的經(jīng)營性房產(chǎn)(商鋪、寫字樓、酒店等)，按租金收入的12%繳交房產(chǎn)稅，稅務部門另有規(guī)定的從其規(guī)定。
5、取消現(xiàn)行對轉(zhuǎn)讓個人住宅征收5.5%營業(yè)稅的規(guī)定。
6、房產(chǎn)所有人(業(yè)主)必須持有以上所有完稅證明，房屋權屬管理部門方可為其辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。
7、各城鎮(zhèn)的房產(chǎn)稅收入和個人轉(zhuǎn)讓住宅增值收益的個人所得稅收入，由地方政府支配，專項用于保障房建設;盈余部分擬用于其他社會保障類支出的，須經(jīng)省級人民政府批準，并報中央政府主管部門備案。
附件一： 有關闡釋
1、房產(chǎn)稅是現(xiàn)成的稅種，無須另行立法。
只須國務院修改《房產(chǎn)稅暫行條例》，重新頒布實施即可。1986年頒布實施的《房產(chǎn)稅暫行條例》，對住宅是免征房產(chǎn)稅的，上海、重慶試點征收房產(chǎn)稅，從法理意義上說是違反該條例的，但因為是試點，尚可接受。若在全國范圍全面征收房產(chǎn)稅，就必須修改該條例。
2、為何將房產(chǎn)稅計征點定為戶籍家庭人均80平方米?
現(xiàn)行首套房信貸優(yōu)惠標準是90平方米以下，多數(shù)城市執(zhí)行的普通住房標準是144平方米。假設3口之家先后購買了兩套房，90平方米是首套房，144平方米是改善性住房，大約相當于人均80平方米。這個標準已經(jīng)充分考慮了改善性住宅需求。絕大多數(shù)征收房產(chǎn)稅的國家，均只對第一套住宅減免房產(chǎn)稅(物業(yè)稅)，而根據(jù)我國目前的居住水平，將房產(chǎn)稅計征標準定為戶籍家庭人均80平方米，則基本相當于免除了兩套普通住宅的房產(chǎn)稅，亦即相當于從第三套住宅征收房產(chǎn)稅。因此，將超過標準部分的住宅稱為奢侈性住宅消費(也可稱為投資性住宅)并征收類似于奢侈稅的房產(chǎn)稅，是說得過去的。對商業(yè)房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，則是國際通例。
3、個人所得稅是現(xiàn)成的稅種，無須另行立法。
2011年6月30日第十一屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議修改的《個人所得稅法》第三條第五款規(guī)定，對財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，按20%的稅率征收個人所得稅。但國家稅務總局曾經(jīng)規(guī)定，對未能提供準確納稅資料、不能正確計算應納所得稅額的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可按轉(zhuǎn)讓收入1%-3%征收個人所得稅。現(xiàn)在，為了抑制投資投機行為，統(tǒng)一改為：對轉(zhuǎn)讓家庭人均建筑面積80平方米以內(nèi)的住宅，按轉(zhuǎn)讓收入的1%征收個人所得稅(已繳房產(chǎn)稅可抵扣);轉(zhuǎn)讓家庭唯一住宅且居住5年以上的，免征個人所得稅。這樣，無須修改《個人所得稅法》，只須財政部、國家稅務總局再發(fā)文作出具體規(guī)定即可。
4、為何該房產(chǎn)已繳交的房產(chǎn)稅可抵扣應繳個人所得稅?
主要是為了避免重復征稅。同樣，取消住宅轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅，也是為了避免重復征稅。這樣做，有助于減少征收房產(chǎn)稅的阻力，增加的稅收負擔僅限于嚴格定義的奢侈性或投資性住宅。
5、多套房產(chǎn)所有者，會不會寧愿持有住宅不售，轉(zhuǎn)為出租?
多套房產(chǎn)持有成本很高。以北京為例，市區(qū)四環(huán)內(nèi)一套100平方米的超標住宅，市場評估價按3萬元計算，按5%的稅率，每年應交房產(chǎn)稅15萬元，將超過他的出租收益。且出租收益還要繳納20%個人所得稅。當然，前提是要征收到位。
6、房產(chǎn)稅能否抑制房價上漲?
理論上說，只征收5%的房產(chǎn)稅，如果該套房產(chǎn)的價格漲幅超過10%，投資者就仍有收益。前提是，房價必須每年上漲，即使如此，后面還有20%的個人所得稅等著他。如果累進稅率的房產(chǎn)稅嚴格征收到位，擁有三套以上住宅的居民，大部分會將其多余住宅出售，住房供求關系逆轉(zhuǎn)，房價存在短時大跌的可能。
7、房產(chǎn)稅全面征收后，房價會不會暴跌?
由于對人均住房建筑面積80平方米以下住宅不征房產(chǎn)稅，按現(xiàn)有居住水平，基本相當于允許每個家庭擁有兩套房。經(jīng)過房地產(chǎn)市場20年的高速發(fā)展，目前我國城市人均住房建筑面積仍只有30平方米左右，從人均30平方米到人均80平方米，住宅市場還有巨大的發(fā)展空間。2012年，房地產(chǎn)市場仍處于嚴厲的調(diào)控之中，在擠出絕大多數(shù)投資投機者，以首次置業(yè)需求和改善性需求占絕對主導的情況下，多數(shù)城市成交量仍出現(xiàn)了較大幅度的增長，當年房價同比也是上漲的，可見首次置業(yè)需求和改善性需求也能夠支撐房地產(chǎn)市場發(fā)展。未來即使全面征收房產(chǎn)稅會令房價短時下跌，也很難出現(xiàn)持續(xù)暴跌，對金融和整體經(jīng)濟的負面影響完全在可控范圍，而從房地產(chǎn)市場抽離的龐大資金，卻可以引導流入到其他急需資金的產(chǎn)業(yè)和行業(yè)。擔心征收房產(chǎn)稅會嚴重拖累經(jīng)濟增長，是不必要的，認為征收房產(chǎn)稅會引發(fā)經(jīng)濟崩潰，更是危言聳聽。
8、已收土地出讓金，再征房產(chǎn)稅，是否重復征稅?
有人認為，國外土地大多是永久產(chǎn)權，我們的住宅用地是有限產(chǎn)權，征房產(chǎn)稅不合適。我國住宅用地雖是70年產(chǎn)權，但《物權法》規(guī)定自動續(xù)期，土地與房屋的使用期限得到了統(tǒng)一。有人認為，土地出讓金屬于“類稅收”性質(zhì)，在此基礎上再征房產(chǎn)稅，有重復征稅之嫌。但土地出讓金屬于土地保有環(huán)節(jié)(一次性收齊)的“稅”，房產(chǎn)稅屬于房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅，并不矛盾。很多西方國家也是既有土地保有環(huán)節(jié)的稅，也有房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅。再者，房產(chǎn)稅是保有環(huán)節(jié)的稅，若全部用于地方的保障房建設，那么它就與國外所征房產(chǎn)稅(物業(yè)稅)的性質(zhì)和用途沒有本質(zhì)區(qū)別。
9、全面征收房產(chǎn)稅，并對個人轉(zhuǎn)讓住宅的增值收益征收20%所得稅，是否會增加居民稅收負擔?表面上看，將在總體上增加居民稅負系數(shù)，但由于取消了轉(zhuǎn)讓住房時的營業(yè)稅等稅種，實際增加系數(shù)不會過大，同時還為減免其他稅負提供了空間。
10、房產(chǎn)稅的計征標準是全國范圍，而非僅所在城市。人均80平方米是指一個家庭在全國范圍內(nèi)擁有的房產(chǎn)。
所以，對家庭奢侈性住宅征收房產(chǎn)稅及轉(zhuǎn)讓后的個人所得稅，前提是住房信息聯(lián)網(wǎng)。也就是說，2014年1月1日起房產(chǎn)稅的征收范圍實際上是已經(jīng)實現(xiàn)住房信息聯(lián)網(wǎng)的地級以上城市，2015年1月1日起則是面向全國所有城市。
11、技術準備。
如上所述，征收房產(chǎn)稅之前，要先修改《房產(chǎn)稅暫行條例》;全國住房信息系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)必須有相應的截止時間表;每個城市的個人住房信息系統(tǒng)要與戶籍管理系統(tǒng)、稅收系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。要消除開征房產(chǎn)稅的所有技術障礙。實踐證明，只要是技術問題，應該都是可以解決的。
12、征收成本。
為了減輕稅務部門的勞動強度，減少征收房產(chǎn)稅的成本，可采取自行申報納稅與代扣代繳并行的征收辦法。鼓勵公民自行申報繳納房產(chǎn)稅。代扣代繳，既包括房產(chǎn)所有者所在單位代扣代繳(稅務機關將住建部門提供的.個人超標房產(chǎn)信息，整理出應納稅名單，送達轄區(qū)所在單位)，也包括基層的居委會、物業(yè)公司代為催繳。鼓勵稅務部門創(chuàng)新征收辦法。
13、懲罰措施。
逾期不繳納房產(chǎn)稅者，稅務機關有權罰收滯納金。凡是住建部門、稅務部門、戶籍部門等國家機關工作人員，弄虛作假，為房產(chǎn)所有人逃避納稅、辦理戶口提供幫助的，一律從重處罰，或移送司法機關處理。實施初期，有必要查辦一些典型案例。
14、對奢侈性住宅征收房產(chǎn)稅，有助于反腐、縮小貧富差距。從近幾年披露的案例來看，有些官員或其他公民非法擁有數(shù)十套房產(chǎn)。而擁有房產(chǎn)的多寡，是貧富差距擴大的重要決定因素。對奢侈性住宅征收累進稅率的房產(chǎn)稅，除了可為地方帶來穩(wěn)定的稅收來源，在反腐和縮小貧富差距方面也將起到不可忽視的作用，本質(zhì)上有利于維護社會穩(wěn)定。
15、不可獨行。2005年以來的房地產(chǎn)調(diào)控歷程表明，抑制住宅的投資性需求，必須從根本上改革房地產(chǎn)的制度和管理機制，除以上稅收手段之外，尚須建立一系列配套的政策措施，這是房地產(chǎn)市場賴以持續(xù)健康發(fā)展的必要選擇。
附件二： 配套政策
1、立即進行治理小產(chǎn)權房的試點和利用集體用地建設公租房的試點。
它們都屬于集體建設用地改革的試點，將有助于探索集體土地改革的問題。
2、立即著手研究整個房地產(chǎn)稅收制度的改革。
第一步，征收房產(chǎn)稅，并堅決控制各地的地價漲幅和土地出讓金增幅，如國土部可規(guī)定，各地年度地價漲幅和土地出讓金增幅不得高于當?shù)谻PI水平;第二步，將與房地產(chǎn)有關的稅種合并為統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅;第三步，取消土地出讓金制度，將土地出讓金納入合并后的房地產(chǎn)稅，使之成為各地最主要的稅收來源。房地產(chǎn)稅收制度的改革可采取試點的辦法，在5年內(nèi)完成。
3、改革和完善保障房體系。社會性保障住房只包括廉租房和公租房兩種形式，取消現(xiàn)行各種經(jīng)濟適用房、限價房，全部改為公租房。其中公租房的租金僅相當于市場租金的60%-70%。此前已建的各類保障房，必須建立規(guī)范的退出機制，轉(zhuǎn)讓收益政府應拿大頭。
完善公務員住房體系，所有公務員住房自國務院通知發(fā)布之日起封閉運行，從此不得上市轉(zhuǎn)讓(寫入《基本住房保障條例》或《住房保障法》)。取消面向公務員和企事業(yè)單位的經(jīng)濟適用房、限價房、自建房等，堅決禁止各種變相的福利分房。
4、打破行業(yè)壟斷，向民營企業(yè)開放，切實發(fā)展服務業(yè)、民間金融業(yè)。從房地產(chǎn)市場擠出的龐大資金，必須有釋放的渠道。
黨政機關和財政撥款的事業(yè)單位，按職務、級別建立公務員經(jīng)濟適用房的配售標準。副科級和科級干部90平方米建筑面積(下同)，副處級和處級干部120平方米，副局級干部140平方米，局級干部160平方米，副部級干部210平方米，正部級干部240平方米。公務員經(jīng)濟適用房，一律按照以上標準建設。
公務員的經(jīng)濟適用房售價，以當?shù)卣嫉膬r格為準，且不得進行超標準裝修后再配售。享受經(jīng)濟適用房的公務員去世后，原則上允許其配偶居住至終老，但不得允其子女或其他親屬等占用。
公務員晉升后，其經(jīng)濟適用房的面積標準相應提高，置換住房時間間隔盡量與干部級別調(diào)整節(jié)奏保持一致。置換時，退出原住房，換購一套與其職級相符的住房(僅需出資購買新增加的面積部分)。不愿騰退原住房的，可以補差，但補差面積不得超過其職級對應的面積標準(目前補差超標的現(xiàn)象要嚴厲禁止)。
從通知下發(fā)之日起，無論是存量房還是新建房，所有公務員的經(jīng)濟適用房均實行體系內(nèi)循環(huán)，不得上市轉(zhuǎn)讓。該住房不再有符合資格的人員居住后，由公務員所在地政府回收，定價為該住房原售價加購買年限的銀行利息(利率以回收當年的1年期利率為準)。任何單位不得自行建設住房，不得變相進行任何福利性質(zhì)的住房分配。
各機關和事業(yè)單位按其單位擬招用職工人數(shù)、擬晉升總數(shù)及其所對應的住房面積，每年年底前上報當?shù)卣鞴懿块T，當?shù)卣畵?jù)此制定第二年的公務員經(jīng)濟適用房總體建設計劃、配售計劃，并單獨成片建設。
公務員的住房公積金，單位繳交部分，可執(zhí)行當?shù)卣藴实纳舷�。公務員此外不得再額外發(fā)放住房補貼。
副科級以下干部提供公租房，租金由政府財政補貼。公租房面積分為40平方米、60平方米和90平方米三種，對應相應的職級。
軍隊干部住房及其管理，比照上述標準另行制定。
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