3月24日，財(cái)政部通告自5月1日起，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)、金融服務(wù)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)等行業(yè)被納入營(yíng)改增體系。日前，“營(yíng)改增”五個(gè)配套細(xì)則文件出臺(tái)，對(duì)房企開(kāi)發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)(出讓、租賃)等方面稅收實(shí)施新條例。

　　1、樓市：正規(guī)操作將迎“減負(fù)”空間!

　　此次改革，將大大減少四大行業(yè)企業(yè)稅負(fù)，而其對(duì)于公眾比較關(guān)心的地產(chǎn)業(yè)具體調(diào)整為，現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅率為5%，營(yíng)改增后適用11%的稅率。

　　“營(yíng)改增”對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以減稅，前提是開(kāi)發(fā)企業(yè)在正規(guī)操作過(guò)程中”，合肥房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)凌斌認(rèn)為：“財(cái)稅制度健全、賬目清晰，否則，減稅適得其反;對(duì)小規(guī)模開(kāi)發(fā)房企來(lái)說(shuō)，也可以通過(guò)‘簡(jiǎn)易計(jì)增法’，達(dá)到減稅等的目的”。

　　對(duì)此，萬(wàn)途營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理孫宜慶持相同觀點(diǎn)，他認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商只要合理、規(guī)范操盤(pán)，存在很大的減稅空間，抵扣政策的影響，對(duì)那些購(gòu)買(mǎi)、自持、改建、擴(kuò)建的項(xiàng)目而言來(lái)說(shuō)，降低稅負(fù)的方式更多。

　　“針對(duì)開(kāi)發(fā)商頭上的三個(gè)大稅種(營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土地增值稅)中的營(yíng)業(yè)稅調(diào)整，也有利于房地產(chǎn)走向規(guī)范”。孫宜慶補(bǔ)充道。

　　“就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)自于工程建設(shè)、購(gòu)入材料等的進(jìn)項(xiàng)稅額多，而銷(xiāo)項(xiàng)稅額在開(kāi)發(fā)早期很少，地產(chǎn)項(xiàng)目在未大規(guī)模銷(xiāo)售之前幾乎是‘不繳稅’，稅收對(duì)企業(yè)流動(dòng)資金的占用往往比原來(lái)少。”安徽社科院教授孔令剛表示。

　　另一方面，凌斌指出，增值稅的執(zhí)行，對(duì)于達(dá)到降房?jī)r(jià)的目的并沒(méi)有太大關(guān)聯(lián)，雖然房企減稅，但不一定會(huì)讓利，主要還是根據(jù)市場(chǎng)的供求關(guān)系來(lái)決定。

　　“營(yíng)改增從國(guó)家發(fā)展層面來(lái)看，是一個(gè)長(zhǎng)期的趨勢(shì)，對(duì)于購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商等來(lái)說(shuō)，都減少了負(fù)擔(dān)，但從目前來(lái)看，暫時(shí)影響不大，主要是后期的長(zhǎng)久效果。”孔令剛補(bǔ)充道。

　　5月1日之后購(gòu)入的不動(dòng)產(chǎn)將適用11%的增值稅率，并且如果購(gòu)買(mǎi)方是增值稅一般納稅人，可以就不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)進(jìn)項(xiàng)稅額申報(bào)抵扣。

　　業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，在營(yíng)業(yè)稅制下，購(gòu)入房地產(chǎn)資產(chǎn)未曾有過(guò)可被抵扣的制度，這是我國(guó)在增值稅稅制下巨大的發(fā)展，盡管就國(guó)際增值稅稅制慣例而言，這種分期抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的方式并不常見(jiàn)。

　　2、購(gòu)房者：二手房交易稅負(fù)同步下行

　　政策另一方面導(dǎo)向是關(guān)于“2年期住房”的交易規(guī)定，實(shí)際上是一種針對(duì)二手房市場(chǎng)的政策。

　　而此次“營(yíng)改增”首次涉及自然人繳納增值稅監(jiān)管，如個(gè)人二手房交易，這塊稅負(fù)究竟是增還是減?

　　舉個(gè)例子，一套總價(jià)100萬(wàn)的不到2年的房子，按營(yíng)改增前的稅率，納稅100*5%，為5萬(wàn);而按營(yíng)改增之后的納稅方式100/1.05*5%，則只需4.7萬(wàn)。

　　超過(guò)2年期的房源，細(xì)則規(guī)定個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售，以銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。

　　同時(shí)，2年期以上的普通住房銷(xiāo)售，是免征增值稅的。需要指出的，上述政策適用北上廣深，其他城市滿(mǎn)2年期，均免征增值稅。

　　“營(yíng)改增也針對(duì)二手房、存量房交易，降低了二手房成本。”合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究院副所長(zhǎng)凌斌表示。

　　“營(yíng)改增是國(guó)家大趨勢(shì)，響應(yīng)減稅企業(yè)減負(fù)的同時(shí)，也會(huì)鼓勵(lì)個(gè)人交易，整體是堅(jiān)持去庫(kù)存的方向。”樂(lè)富強(qiáng)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)楊磊認(rèn)為。

　　對(duì)此，安徽社科院教授孔令剛則認(rèn)為，營(yíng)改增是稅收改革的重要組成部分，也是更需趨向合理的一種方式，目前來(lái)看，新政對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)還不會(huì)有太大影響。

　　而在關(guān)于政策對(duì)樓市的具體影響走勢(shì)問(wèn)題上，樂(lè)富強(qiáng)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)楊磊指出，政策也可能會(huì)存在“一刀切”，部分二線(xiàn)城市庫(kù)存并不大，刺激之后可能會(huì)激化局部地區(qū)的市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)反彈。

　　3、安徽：全面推開(kāi)“營(yíng)改增”試點(diǎn)任務(wù)艱巨

　　關(guān)于營(yíng)改增的目的，萬(wàn)途營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理孫宜慶表達(dá)了另一種看法。

　　他認(rèn)為，營(yíng)業(yè)稅是繳納給地稅，而增值稅是繳納到國(guó)稅。這意味著5月1日營(yíng)改增實(shí)施之后，中央將掐斷地方政府的部分財(cái)政“紅利”。

　　“營(yíng)改增實(shí)際上是為了配合之前出臺(tái)的《預(yù)算法》，地方政府通過(guò)規(guī)劃預(yù)算，中央審計(jì)下?lián)堋?rdquo;孫宜慶表示，措施是為了更有利的控制地方債的態(tài)勢(shì)，避免出現(xiàn)地方政府“破產(chǎn)”。

　　資料顯示，安徽省2012年10月1日開(kāi)始進(jìn)行“營(yíng)改增”試點(diǎn)工作以來(lái)，各試點(diǎn)行業(yè)運(yùn)行平穩(wěn)，稅收征管有序，改革紅利充分釋放。截止目前，安徽“營(yíng)改增”試點(diǎn)工作共惠及約16萬(wàn)戶(hù)納稅人，累計(jì)減稅150.49億元。

　　省財(cái)政廳廳長(zhǎng)羅建國(guó)表示：“安徽省開(kāi)始進(jìn)行“營(yíng)改增”試點(diǎn)工作以來(lái)，已累計(jì)撥付財(cái)政扶持資金84.07億元，試點(diǎn)納稅人減稅面達(dá)到了97%，有效的減輕了企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，特別是試點(diǎn)行業(yè)稅制成功轉(zhuǎn)化，有力地促進(jìn)了全省服務(wù)業(yè)的發(fā)展和制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，營(yíng)改增試點(diǎn)政策效應(yīng)正逐步放大。”

　　對(duì)于營(yíng)改增的逐步展開(kāi)，安徽省國(guó)稅局總經(jīng)濟(jì)師胡立文指出，從現(xiàn)在開(kāi)始到5月1日全面推開(kāi)只有20多天的時(shí)間了，而前四次“營(yíng)改增”安徽國(guó)稅部門(mén)共接收了試點(diǎn)納稅人3.25萬(wàn)戶(hù)，而本次擴(kuò)圍接收就達(dá)到了36萬(wàn)戶(hù)，是前期移交戶(hù)數(shù)總和的10倍以上。

　　“另外，全省還有12萬(wàn)套二手房的自然人納稅人(其中近一半納稅人繳納營(yíng)業(yè)稅)”。胡立文指出。

　　另一方面，稅制轉(zhuǎn)換給征稅人、納稅人帶來(lái)的不習(xí)慣則是不得不意識(shí)到另一個(gè)個(gè)問(wèn)題。安徽省國(guó)稅局貨物勞務(wù)稅處調(diào)研員江山認(rèn)為：“由于長(zhǎng)期以來(lái)營(yíng)業(yè)稅和增值稅分部門(mén)管理，國(guó)稅部門(mén)對(duì)建筑、房地產(chǎn)等新擴(kuò)圍行業(yè)缺乏充分的認(rèn)識(shí)和了解。同時(shí)，由于國(guó)地稅在稅收征管等方面存在差異，試點(diǎn)納稅人對(duì)增值稅涉稅事項(xiàng)辦理流程、管理等方面，也需要一個(gè)學(xué)習(xí)的過(guò)程。

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