漯河市舊城區(qū)和城中村改造管理辦法
漯河市關于舊城區(qū)和城中村改造的管理辦法
第一章 總則
第一條 為了完善城市功能，改善人居環(huán)境，提高城市品位，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，推進城鎮(zhèn)化進程，把一些城中村的建筑進行改造，依照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》及其他相關法律、法規(guī)、規(guī)章，結合漯河市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱城中村，是指在城市規(guī)劃建成區(qū)范圍內使用集體建設用地，并以農(nóng)村集體經(jīng)濟組織為形式的農(nóng)民聚居村落和使用國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員已經(jīng)轉為城市居民的村落。
本辦法所稱舊城區(qū)，是指在城市規(guī)劃建成區(qū)內基礎設施配套不全、房屋破舊、生活環(huán)境差，影響居民生活的區(qū)域。
第三條 漯河市政府統(tǒng)籌制定全市舊城區(qū)和城中村改造的規(guī)劃及有關政策、工作目標，成立舊城區(qū)和城中村改造工作領導小組，統(tǒng)一領導全市的舊城區(qū)和城中村改造工作。領導小組下設辦公室(簡稱“兩改”辦)，負責舊城區(qū)、城中村改造的日常具體工作。
各區(qū)政府(管委會)在市政府的統(tǒng)一領導下，制定舊城區(qū)和城中村改造的工作方案，各鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、街道具體實施城中村改造工作。
市規(guī)劃、國土、建設、房管、財政、公安、民政、人力資源和社會保障、教育等部門，應當在各自的職權范圍內做好舊城區(qū)、城中村改造的相關工作。
舊城區(qū)、城中村開發(fā)改造范圍內涉及市直、區(qū)直有關部門、企事業(yè)單位的房屋征收、土地征用的，有關單位應根據(jù)開發(fā)改造需要做好征收、征用、搬遷配合工作。
第四條 舊城區(qū)、城中村改造堅持以人為本、惠民利民、依法實施、穩(wěn)妥推進的原則，統(tǒng)籌兼顧國家、集體、個人及投資者的利益。
第五條 城中村改造項目必須是經(jīng)漯河市“兩改”領導小組批復的項目，現(xiàn)狀村落集體建設用地，可享受政府制定的土地優(yōu)惠政策。
第六條 符合棚戶區(qū)改造條件的舊城區(qū)納入棚戶區(qū)改造范圍，享受棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策。
第二章 規(guī)劃管理
第七條 市規(guī)劃部門要按照城市總體規(guī)劃要求，科學編制舊城區(qū)、城中村改造規(guī)劃和區(qū)域控制性詳細規(guī)劃，確保項目順利實施。在編制過程中，可按照拆一建三的原則，適當提高容積率，并區(qū)分不同地塊靈活掌握。提高容積率的意見由區(qū)政府(管委會)提出，報市“兩改”辦審核，經(jīng)市規(guī)劃聯(lián)席會研究后按程序報批。
第八條 舊城區(qū)、城中村改造要根據(jù)市規(guī)劃部門下達的規(guī)劃設計條件，充分聽取居民(村民)的意見，編制改造區(qū)域的修建性詳細規(guī)劃，經(jīng)市規(guī)劃部門審核后報市政府批準實施。
第九條 舊城區(qū)、城中村改造項目安置房建設實行規(guī)劃預審批制度，凡通過預審批準的項目，可先行申請辦理后續(xù)有關建設手續(xù)，并及時依法完善規(guī)劃審批手續(xù)。
第十條 舊城區(qū)、城中村改造要合理規(guī)劃公共綠地、環(huán)衛(wèi)設施、以及中小學校、幼兒園、社區(qū)服務中心等公共服務設施。
第十一條 城中村開發(fā)改造范圍內的現(xiàn)有的集體建設用地除城市規(guī)劃涉及的市政公用設施及市、區(qū)兩級公益建設項目外，全部用于城中村開發(fā)改造，不再審批與城中村開發(fā)改造無關的項目。整合零碎、不規(guī)則地塊，進行整街坊開發(fā)建設，在滿足城中村改造后，剩余土地可按照規(guī)劃要求另作它用。
第三章 土地管理
第十二條 舊城區(qū)改造范圍內的土地，由漯河市政府依法收回，優(yōu)先保證安置用地和公共設施用地，剩余土地由市政府通過招拍掛供地。
第十三條 城中村改造范圍內原屬于集體性質的土地，應當按照《土地管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定，依法辦理集體土地轉變?yōu)閲型恋氐氖掷m(xù)。
集體建設用地轉為國有建設用地的，不受年度指標限制。
城中村改造中的農(nóng)用地轉用，按照國家和省現(xiàn)行程序報批。
第十四條 盤活使用存量建設用地。控制新增商住用地供應量，達到供小于求。確定土地招拍掛價格時，應參照同區(qū)域舊城區(qū)和城中村土地整理價格。
鼓勵、引導開發(fā)企業(yè)通過改造舊城區(qū)、城中村取得建設用地，有效提高土地利用率。
第四章 補償與安置
第十五條 舊城區(qū)、城中村征收補償安置標準，由市“兩改”辦出臺指導性意見，各區(qū)自行編制舊城區(qū)、城中村補償安置方案，報經(jīng)市“兩改”辦審核同意后組織實施。
第十六條 舊城區(qū)、城中村的征收補償安置方案應載明征收住宅房屋的貨幣補償和產(chǎn)權置換兩種方式的具體補償標準，供被征收人自主選擇。
第十七條 城中村土地為集體建設用地性質的征收補償安置，按照《中華人民共和國土地管理法》的相關規(guī)定執(zhí)行。群眾工作按照“四議兩公開”的方式進行，即先由黨支部提議、“兩委”會商議、黨員大會審議、村民代表大會或村民會議決議，然后將決議公開、結果公開。
國有建設用地上的房屋征收補償安置按照《國有土地上房屋征收與補償條例》執(zhí)行。
第十八條 在舊城區(qū)、城中村實施征收前，各區(qū)政府(管委會)應組織對被征收人的土地使用權證、房屋所有權證登記造冊，向市國土資源部門、房管部門備案，征收后統(tǒng)一收集整理，向市國土資源部門、房管部門分別辦理土地使用權證、房屋所有權證的滅籍手續(xù)。
第五章 優(yōu)惠政策
第十九條 被征收居民或村民的安置住房和公共用房以及中小學、幼兒園用房的建設享受下列優(yōu)惠政策：
1.村民的安置房和公共房必須在集體建設用地和報批后的農(nóng)用地上建設。村民集體組織可以選擇采取劃撥方式或者出讓方式獲得使用權，也可以選擇先劃撥后補交土地出讓金的方式獲得使用權。選擇出讓方式的，土地出讓金按照市政府有關市區(qū)土地收入分成的規(guī)定辦理。選擇劃撥方式的，由市政府直接劃撥給享有劃撥使用權的村集體或符合劃撥名錄的單位。選擇先劃撥后出讓的，應提前測算土地變性補交數(shù)額，由出資人將該款項打入?yún)^(qū)政府指定的監(jiān)管賬戶，專項用于土地變性使用。
各區(qū)土地出讓金收入，應全部用于被征收群眾的補償安置、社會保障和就業(yè)工程，以及城市基礎設施、公益事業(yè)建設等項工作。
2.建設過程中涉及的城市基礎設施配套費等其他各類行政事業(yè)性收費和政府性基金免繳。市區(qū)政府有關部門管理的單位收取的.其他服務性費用減半收取。
3.建設過程中涉及的供水、供電、供氣、供暖、電信、廣電等綜合管網(wǎng)的開口費和開戶費免繳，初裝費按成本價收取。
第二十條 舊城區(qū)、城中村開發(fā)改造中配套建設商品房享受下列優(yōu)惠政策：
1.土地出讓金按照市、區(qū)土地收入分成的規(guī)定辦理。各區(qū)土地出讓金收入，全部用于被征收群眾的補償安置、原村民社會保障和就業(yè)工程，以及城市基礎設施、公益事業(yè)建設等項工作。
2.建設過程中涉及的城市基礎設施配套費等行政性收費全免。市區(qū)政府有關部門管理的單位收取的其他服務性收費，減半收取。
3.建設過程中涉及的供水、供電、供氣、供暖、電信、廣電等綜合管網(wǎng)的開口費和開戶費免繳，初裝費按成本價收取。
4.舊城區(qū)、城中村改造建設的安置房視為保障性住房，當安置房在總建筑面積中的比例達到5%，開發(fā)建設商品房時，可不再配建保障性住房;達不到5%的比例要求時，應達到配建規(guī)定要求。
第二十一條 凡列入舊城區(qū)和城中村改造的項目，應區(qū)分不同區(qū)域，在充分核算的基礎上，如果開發(fā)成本過高、不能實現(xiàn)平衡的，區(qū)政府可將該項目本級凈收益的30%—50%，用于補助該項目基礎設施配套建設。
舊城區(qū)和城中村改造范圍內有城市規(guī)劃道路的，道路征收和建設成本一并納入該區(qū)域改造成本統(tǒng)一核算，特殊情況由市政府另行出臺政策。
第二十二條 實施城中村“撤并改”后，其辦公經(jīng)費、人員工資等由財政列入預算解決。
村民依法轉為城市居民后，享受城市居民的社會保障、就業(yè)培訓、城市低保待遇和保障性住房等社會福利。
第六章 審批程序
第二十三條 漯河市實施開發(fā)改造的城中村，應先組織村民大會或村民代表會議進行討論同意實施后，應以書面形式向所在鄉(xiāng)辦(鎮(zhèn))、區(qū)人民政府逐級申請進行城中村改造。
區(qū)政府(管委會)組織對申請村的基本情況進行調查摸底，充分聽取村民意見，擬定改造方案。
第二十四條 區(qū)政府(管委會)應組織村集體經(jīng)濟組織負責人、村民代表、有關專家、人大代表、政協(xié)委員召開社會穩(wěn)定風險評估會，對擬定的城中村改造方案進行社會穩(wěn)定風險評估。
經(jīng)社會穩(wěn)定風險評估可以實施的，區(qū)政府(管委會)應根據(jù)討論意見對城中村改造方案進行修改。修改后的城中村改造方案經(jīng)村民大會或村民代表會議討論通過后，由區(qū)人民政府報市“兩改”辦，經(jīng)市“兩改”辦審核批準后實施。
第二十五條 實施開發(fā)改造的舊城區(qū)，由區(qū)政府(管委會)對基本情況進行調查，聽取居民意見，擬定補償安置方案。補償安置方案經(jīng)現(xiàn)場公示、征求意見后，按有關規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估。經(jīng)社會穩(wěn)定風險評估可以實施的，由區(qū)政府(管委會)報市“兩改”辦審核批準后實施。
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