沈陽契稅新政策2016年
針對近期市內(nèi)各房產(chǎn)交易大廳契稅征收窗口納稅人劇增的情況，12月29日，沈陽市地稅局有關負責人特別提醒廣大購房人：目前購房契稅政策沒有變化，不要輕信此類不實傳言。
近期，由于廣大購房人聽信了有關2016年契稅政策將會發(fā)生變化的傳言，自11月份以來，我市各房地產(chǎn)交易大廳契稅征收窗口納稅人急劇增加。以市房地產(chǎn)交易大廳為例，從日均受理量200-300件，增加到800-900件，12月28日受理量高達1300件，造成購房人排隊等待時間較長，人流擁擠，形成安全隱患。為此，市地稅部門提醒廣大購房人：目前契稅政策沒有變化，請大家不要輕信此類不實傳言。
沈陽購買首套普通商品住房90平方米及其以下的需繳納1%契稅，90平方米至168平方米的需繳納1.5%契稅;購買非首套普通商品住房90平方米及其以下的需繳納1.5%契稅，90平方米至168平方米的需繳納3%契稅。
(1)補貼的政策時間期限及材料
商品房買賣合同的備案時間和繳納契稅時間為：2015年5月6日~2016年5月5日之內(nèi)。
所需材料：需要提供已備案的商品房買賣合同、房屋所有權證、契稅完稅證明及身份證(均需審核原件)
沈陽可以領購房契稅補貼了?補貼怎么領?到哪里去領?其實只要帶上圖上的材料，在沈陽房地產(chǎn)交易大廳內(nèi)，就可辦理了。該補貼優(yōu)惠與房交會補貼不可兼得，自2015年5月6日起至2016年5月5日期間，市民購買90至168平方米的商品住房，相當于少繳納0.5%或2%的契稅。以一套房價100萬元的住房計算，最少可省下5000元，最多可省下2萬元。
(2)補貼只適用于新商品房
僅限一手房，且滿足容積率超1%、面積168平方米以下、單套總價200萬以下的房產(chǎn)。二手房則不行。
(3)契證(遼寧省自然人商品房地產(chǎn)交易申報表)
契證的房屋類型為“普通住宅”。如果為“非普通性住宅”則不行。(注：普通住房標準：1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;2.單套建筑面積在168平方米以下;3.房源價格在200萬元以下;)
(4)契稅補貼前提要有房證
必須拿到房產(chǎn)證以后才能領款，無房證者何時拿到房產(chǎn)證何時領款。領款無期限，無房證可不行。
(5)辦理地點
市里發(fā)的房產(chǎn)證在市里辦理，各區(qū)發(fā)的房產(chǎn)證在各區(qū)辦理。
以下分享3月28日沈陽市公布的樓市新政策：
1、保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展
2016年，我市商品房銷售力爭實現(xiàn)同比增長10%，庫存去化周期控制在合理區(qū)間，房價運行保持基本平穩(wěn)，利用2-3年時間使我市房地產(chǎn)市場供需結構達到均衡。
2、嚴格控制新增供地
對全市房地產(chǎn)開發(fā)用地供應規(guī)模實施總量控制，原則上2016年全市房地產(chǎn)開發(fā)用地供應面積不超過上年度的50%。實行差異化供地政策，原則上產(chǎn)業(yè)用地按需供應，對住宅庫存偏大區(qū)域減少供應，在房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓前，由規(guī)劃國土、建設和房產(chǎn)主管部門合理確定商住比、車位比、容積率。及時發(fā)布城市發(fā)展規(guī)劃、建設規(guī)模、供應結構、空間布局、重大基礎設施建設計劃和進展等信息，引導房地產(chǎn)市場理性投資和消費。
3、加大閑置土地處置力度
對動工開發(fā)期超過1年、不滿2年的閑置土地，按規(guī)定收取土地閑置費;對閑置超過2年的土地依法收回，重新進行市場配置。
4、加快城市基礎設施和配套設施建設
加快新城區(qū)和新建項目的城市基礎設施建設。對新建小區(qū)亟需先行配套的市政工程項目，經(jīng)建設行政主管部門同意，可由開發(fā)企業(yè)墊資建設，待驗收合格后，在繳納配套費時予以抵扣。完善教育、醫(yī)療、商業(yè)等資源配置，在新城區(qū)鼓勵優(yōu)質(zhì)中小學校增設分校，配置社區(qū)醫(yī)療機構。優(yōu)化給水、排水、供電、燃氣、供熱、消防等配套工程建設，規(guī)范服務行為，降低工程成本，縮短建設周期，提高辦事效率。通過特許經(jīng)營、投資補助、政府購買服務等多種方式，吸引社會資本參與投資、建設和運營城市基礎設施項目。
5、支持項目開工建設
各地區(qū)要認真排查、解決影響已出讓土地開工的歷史遺留問題，保證出讓的土地達到凈地標準。提高建筑工程施工許可審批效率，落實建筑工程施工許可和竣工驗收備案的有關文件要求。加大重點項目建設推進力度，落實關于推進全市重點項目建設的政策措施。
6、支持開發(fā)企業(yè)調(diào)結構
對本意見下發(fā)之前已出讓的土地，開發(fā)企業(yè)可申請調(diào)整全裝修比例。對已供應、未開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)用地，開發(fā)企業(yè)可申請轉換用途、調(diào)整商住比例。對在建商品住房項目，開發(fā)企業(yè)可申請調(diào)整套型結構。對開發(fā)企業(yè)提出的申請，有關部門在條件允許的情況下要予以支持，簡化辦事流程、縮短審批期限。
7、對個人購買住房給予獎勵政策
凡個人購買住房契稅稅率超過1%的部分，市及區(qū)、縣(市)兩級財政給予補貼。在市政府舉辦的房交會和異地房展會期間，對購買參展樓盤的給予購房補貼，具體補貼標準另行制定。
去年5月初沈陽出臺樓市新政，規(guī)定個人購買沈陽轄區(qū)內(nèi)使用國有土地建設的普通商品住宅(不包括存量住宅即二手房)，均享受“契稅超1%以上部分由市、區(qū)兩級財政予以補貼”，有效期為一年，但不與房交會其他優(yōu)惠政策同時享受。
此次，新政規(guī)定“凡個人購買住房契稅稅率超1%即予補貼”，“住房”并沒明確特指新建商品住宅，從字面理解包括新建商品住宅和存量住房，范圍更廣。
按照國家財政局、國稅總局、住建部等今年2月22日起調(diào)整住房交易契稅、營業(yè)稅的政策，居民家庭購買首套90平方米以下住房減按1%征收契稅、90平方米以上減按1。5%征收;居民家庭購買第二套改善性住房，90平方米以下減按1%征收契稅、90平方米以上減按2%征收契稅。結合沈陽最新的政策，意味著居民家庭購房的契稅保持為1%，因為超出1%部分將由財政補貼，將先征后補。
此前，個人購買普通住宅契稅超過1%部分財政補貼優(yōu)惠期至今年5月5日，此次新政沒有公告執(zhí)行時間，或有望近期明確。
同時，房交會推出的“惠民樓盤”將給予購房人房價補貼、契稅補貼和家裝補貼等優(yōu)惠。各地區(qū)要積極組織召開區(qū)域房交會，自行出臺優(yōu)惠政策。
目前，沈陽春季房交會政策為：展會期間，購買參展樓盤的，每平方米補助30元。上周，沈陽市推出20套惠民樓盤，其中不乏一些大型開發(fā)企業(yè)，吸引了大批剛需受眾前往選房購房。
8、加大住房公積金貸款支持力度
已取得《商品房預售許可證》并辦理住房公積金貸款簽約手續(xù)的項目，購房人即可申請辦理住房公積金貸款。
按現(xiàn)行政策，購房者購買的樓盤，除了取得預售并辦理住房公積金貸款簽約外，在工程建設進度上需封頂才能申請公積金貸款，現(xiàn)在這一條限定政策已經(jīng)被取消。
職工以家庭為單位購房，可使用住房公積金同時申請貸款購買兩套房。
對此，沈陽住房公積金管理中心表示，近期將針對此條政策出臺相關細則。
實行“認貸不認房”政策，即居民及其家庭首次申請貸款或貸款已還清、再次申請貸款購買住房的，均視為首套房貸款申請，貸款的最低首付比例為20%，最高貸款額度提高為單方50萬元、雙方70萬元、三方90萬元。主借款人可與其父母或子女互用住房公積金進行貸款，互用住房公積金賬戶余額償還貸款。
目前，沈陽執(zhí)行的政策為最高貸款額度單方40萬、雙方60萬、三方80萬元。這對于購房者而言，在同樣的首付條件下，無疑增加了更多的選擇性，例如購房者首付款為20萬，即可選擇總房款70萬元的商品房。從另一個層面來看，貸款額度的提升加大了購房者的還貸壓力。
主借款人可與其父母或子女互用住房公積金進行貸款，互用住房公積金賬戶余額償還貸款，但具體的相關細則還有待沈陽住房公積金管理中心進一步出臺。
將職工繳納住房公積金條款納入勞動合同，加大城鎮(zhèn)民營企業(yè)建立公積金制度的力度，做到應建盡建、應繳盡繳，逐步將符合條件的農(nóng)民工、個體工商戶和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)及從業(yè)人員納入住房公積金體系。
9、降低二手住房交易稅費
二手住房轉讓繳納的營業(yè)稅、個人所得稅實行先征后補。居民互換住房的，實行“零稅費”政策，免收交易費、產(chǎn)權辦證費，繳納的契稅、營業(yè)稅、個人所得稅先征后補。支持居民改善住房條件，1年內(nèi)先買房后賣房或先賣房后買房的，購買房產(chǎn)面積大于出售房產(chǎn)面積的，按面積差每平方米補貼50元。
目前，個人轉讓購買不超過兩年的住宅將全額征收營業(yè)稅，沈陽地區(qū)營業(yè)稅綜合稅率為5。6%;個人轉讓取得五年以上自用的家庭唯一住宅免征個人所得稅，除此兩條件之外轉讓個人住房需全額繳納1%或差額繳納20%個人所得稅。
此次，沈陽新政對二手房轉讓繳納的營業(yè)稅、個人所得稅實行先征后補，將大大降低二手房交易環(huán)節(jié)的稅收，但具體補貼標準有待明確。而居民互換住房實行“零稅費”，但房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，居民互換房交易模式在現(xiàn)實中較為個別。
10、自住型公寓享受住宅政策
居民購買的用于自住的新建商住公寓或酒店式公寓，在落戶、入學、水電暖民用價等方面享受住宅同等政策。居民購買商住公寓或酒店式公寓，提供的商品房買賣合同中用途項標明自住的，按住宅享受稅收、交易手續(xù)費政策。
11、拓寬非住宅和住宅使用功能
鼓勵將符合條件的商品房和閑置建筑改造為電商用房、“創(chuàng)客空間”等。允許從事電子商務、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的小微企業(yè)和自由職業(yè)者將住宅、公寓登記注冊為營業(yè)場所。
12、大力推動棚改貨幣化安置
從2016年起，對新納入棚改拆遷安置的居民，力爭全部實行貨幣化安置。
13、高端人才購房享受優(yōu)惠政策
進一步落實“盛京人才”戰(zhàn)略，對領軍人物和杰出人才等由市及區(qū)、縣(市)兩級財政按政策規(guī)定發(fā)放購房補貼。
沈陽市‘盛京人才’戰(zhàn)略明確提出，要妥善解決人才住房問題，為沈陽市引進和培養(yǎng)的高層次人才和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才提供多渠道的住房保障。對頂尖人才采取一人一議的方式解決住房問題;對引進和培養(yǎng)的杰出人才由市和區(qū)、縣(市)兩級財政、用人單位按一定比例給予50萬-100萬元的購房補貼;領軍人才給予30萬-50萬元的購房補貼。
14、支持高校、中等職業(yè)學校在校生、新畢業(yè)生購房
對畢業(yè)未超過5年的高校、中等職業(yè)學校畢業(yè)生在沈購買商品住房的，給予住房公積金政策支持，最高貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元。對高校、中等職業(yè)學校在校生購買商品住房的，給予每平方米200元的獎勵政策。同時，對高校、中等職業(yè)學校在校生、新畢業(yè)生購買商品住房的，給予契稅全額補貼政策。
假設某高校在校生購買一套總房款百萬元、面積100平方米的非普通商品房，按現(xiàn)行政策需繳納3萬元的契稅，但根據(jù)新政不僅可節(jié)省3萬元的契稅，同時可享受2萬元獎勵，相當于共計節(jié)省5萬元。
15、鼓勵農(nóng)民進城買房居住
積極探索農(nóng)民宅基地自愿有償退出和土地增值收益合理分配機制。落實“兩權”可抵押貸款政策，為進城購房的農(nóng)民提供貸款支持。全面推進居住證制度，推動居住證持有人享有與本地戶籍人口同等的住房保障權利，將符合條件的農(nóng)業(yè)轉移人口納入住房保障范圍。1市3縣可結合本地區(qū)實際出臺支持政策。
16、方便購房人子女就學
各地區(qū)要切實保障本區(qū)域內(nèi)購房者子女就近入學權益，有條件的地區(qū)可逐步實施“以居住時間為準”的入學政策。
沈陽市學區(qū)劃分方案及熱點學校入學條件的限制一般是每年8月中旬公布，各區(qū)要求不盡相同。近年來相關政策和要求一直保持穩(wěn)定，有微調(diào)但沒有大的變化。
今年的學區(qū)劃分方案還沒有出臺，但可以先來了解一下以往的學區(qū)政策。一般熱點學校的入學條件會有諸多限制，其中最為市民熟悉的就是“落戶時間限制”。沈陽市內(nèi)五區(qū)中多數(shù)都有此限定，一年、二年、三年的`限定各不相同。如去年沈河區(qū)熱點學校實行戶籍轉入時間為3年的限制，戶口簿、房證兩證統(tǒng)一，和平區(qū)、大東區(qū)、鐵西區(qū)都要求房證、戶口滿1年，皇姑區(qū)也要求熱點學校根據(jù)當年學區(qū)內(nèi)普查生源情況執(zhí)行戶籍轉入時間的限制(以房證、戶口本時間為準)。
如果不能滿足落戶年限要求，適齡兒童就要由區(qū)教育局按照相對就近入學原則統(tǒng)一分配到某個非熱點學校。
17、支持兩地分居家庭、農(nóng)民工和外籍人士購房安家
兩地分居家庭在沈陽市購房安家的，按購房面積每平方米補貼100元。在沈陽市購房的農(nóng)民工子女可在我市接受義務教育，就近入學，并可在我市參加中考。外籍人士在沈陽市購房不受套數(shù)限制。
18、支持開發(fā)企業(yè)并購重組、拓寬融資渠道
鼓勵開發(fā)企業(yè)向規(guī)�；�、集約化、專業(yè)化發(fā)展，出臺支持開發(fā)企業(yè)并購重組的優(yōu)惠政策。支持開發(fā)企業(yè)拓寬融資渠道，協(xié)調(diào)金融機構下調(diào)信用良好企業(yè)的按揭保證金比例，加大對品牌開發(fā)企業(yè)的信貸支持力度。
19、減輕開發(fā)企業(yè)負擔
開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率為15%，非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預征率調(diào)整到2%，普通住宅土地增值稅預征率調(diào)整到1。5%。對開發(fā)企業(yè)經(jīng)批準建設且建成后無償移交政府部門的學校用地，暫不征收城鎮(zhèn)土地使用稅。
城市基礎設施配套費后置到辦理《商品房預售許可證》或《房屋所有權證》時征收，即建設項目如需辦理《商品房預售許可證》的，要在辦理前繳納配套費;不需辦理《商品房預售許可證》的，要在辦理《房屋所有權證》前繳納。
取消建設項目的安措費、社保費收繳和撥付。進一步清理涉及房地產(chǎn)的不合理收費、押金、監(jiān)管資金等，無法律法規(guī)明確規(guī)定的要堅決取消，收費標準過高的要適當降低。
進一步梳理房地產(chǎn)開發(fā)建設審批流程，向社會公開審批環(huán)節(jié)和收費項目，未公開的不得實行審批或收費。
20、加強對開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管
加強對開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的動態(tài)監(jiān)管，完善退出機制，淘汰“僵尸企業(yè)”。探索建立商品房預售資金監(jiān)管機制，規(guī)避市場風險。
21、大力培育發(fā)展房屋租賃市場
進一步深化住房制度改革，建立購房與租房并舉、市場配置與政府保障相結合的住房制度。積極培育住房租賃經(jīng)營機構，推進住房租賃規(guī)�；I(yè)化經(jīng)營。對利用自持庫存商品房開展房屋租賃業(yè)務的開發(fā)企業(yè)，以及專業(yè)從事房屋租賃業(yè)務的企業(yè)、機構和自然人，給予金融、稅收等支持政策。鼓勵各類閑置房源進入租賃市場，多渠道增加供應。
支持在沈就業(yè)、創(chuàng)業(yè)的高校畢業(yè)生租賃住房，每人可以領取3年租房補貼，標準為：博士每月800元，碩士每月400元，學士每月200元。進一步擴大公租房保障范圍，降低準入門檻，向外來務工人員、中高等教育畢業(yè)生等傾斜，促進房屋租賃市場壯大發(fā)展。
22、加強對房地產(chǎn)工作的領導
成立由市政府主要領導任組長的房地產(chǎn)工作領導小組，負責研究制定全市房地產(chǎn)市場規(guī)劃、工作目標、相關政策措施和組織推進工作。領導小組辦公室設在市房產(chǎn)局，負責摸清并分析房地產(chǎn)市場情況，協(xié)調(diào)推進具體工作。市督考辦要將各地區(qū)、部門和單位落實本意見情況納入市政府績效考評體系。各地區(qū)政府也要成立相應的領導機構并建立考核制度。
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