2016年關(guān)于海域使用權(quán)價格評估方法
海域價格評估的主要方法有收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、市場比較法和基準(zhǔn)價格系數(shù)修正法，各方法的適用條件及注意事項如下：
1、收益法
對于能夠計算現(xiàn)實收益或潛在收益的海域，可采用收益法評估海域價格，即按一定的還原利率，將海域未來每年預(yù)期收益折算至評估基準(zhǔn)日，以折算后的純收益總和作為海域價格。
采用收益法時，應(yīng)以客觀、持續(xù)、穩(wěn)定的收益為基礎(chǔ)計算海域 的年總收入，按不重不漏原則計算年總費用，合理測算海域純收益。
2、成本法
對于新開發(fā)的海域，或在海域市場欠發(fā)達(dá)、海域交易實例少的地區(qū)，可采用成本法評估海域價格，即以開發(fā)和利用海域所耗費的各項費用之和為基礎(chǔ)，加上正常的利潤、利息和稅費等來確定海域價格。
采用成本法時，海域取得費和海域開發(fā)費應(yīng)是評估基準(zhǔn)日的重置費用，各項費用的取費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有明確、充分的依據(jù)。
3、假設(shè)開發(fā)法
對于待開發(fā)和再開發(fā)的'海域，可采用假設(shè)開發(fā)法評估海域價格，即在測算出海域開發(fā)完成后的總價值基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本和利潤來確定海域價格。
采用假設(shè)開發(fā)法時，應(yīng)根據(jù)最有效利用原則確定海域用途，再結(jié)合海域的規(guī)模、開發(fā)難易程度等情況合理估算開發(fā)建設(shè)周期，并假設(shè)在開發(fā)周期內(nèi)各項成本均勻投入或分階段均勻投入。
4、市場比較法
在海域市場較發(fā)達(dá)、海域交易實例充足的地區(qū)，可采用市場比較法評估海域價格，即根據(jù)市場替代原理，將評估對象與具有替代性且在近期市場上已發(fā)生交易的實例做比較，根據(jù)兩者之間的價格影響因素差異，在交易實例成交價格的基礎(chǔ)上做適當(dāng)修正，以此來確定海域價格。
采用市場比較法時，比較實例應(yīng)與評估對象的用海類型相同，且位于相鄰區(qū)域或類似區(qū)域，交易時間應(yīng)相近，數(shù)量不少于3個;應(yīng)選擇差異顯著的比較因素進(jìn)行價格修正，因素條件應(yīng)盡量量化，無法量化時應(yīng)定性描述指標(biāo)的大小。
5、基準(zhǔn)價格系數(shù)修正法
在已有海域基準(zhǔn)價格的地區(qū)，可用基準(zhǔn)價格系數(shù)修正法評估海域價格，即針對評估對象價格影響因素的特殊性，利用海域價格修正系數(shù)，在同一地區(qū)同類用海的海域基準(zhǔn)價格基礎(chǔ)上做適當(dāng)修正，以此確定海域價格。
采用基準(zhǔn)價格系數(shù)修正法時，應(yīng)準(zhǔn)確把握本區(qū)域海域基準(zhǔn)價格的內(nèi)涵及其修正體系的構(gòu)成，根據(jù)海域價格影響因素實際情況確定修正系數(shù)。
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