2014小產(chǎn)權(quán)房最新政策：尷尬地位或有望2014轉(zhuǎn)正
一，什么是小產(chǎn)權(quán)房?
國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)房”，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“小產(chǎn)權(quán)房”。大、小產(chǎn)權(quán)房的爭議不在房屋所有權(quán)，而是土地使用權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
根據(jù)我國土地管理法和有關(guān)政策，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”;任何單位和個人不得租用、占用集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。此外，小產(chǎn)權(quán)房也與國家嚴格保護工地的政策相違背。因此，小產(chǎn)權(quán)房實質(zhì)上屬于違規(guī)建筑，國土資源部、住建部曾發(fā)文《關(guān)于堅決遏制違法建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房的緊急通知》要求小產(chǎn)權(quán)交易，嚴格排查治理全國小產(chǎn)權(quán)房狀況。
二，小產(chǎn)權(quán)房存廢爭議兩極分化，尷尬地位讓人又愛又恨
在國家從嚴治理小產(chǎn)權(quán)房的嚴肅氛圍下，小產(chǎn)權(quán)房銷售市場卻并未遇冷，在多數(shù)城郊已建成的小產(chǎn)權(quán)房很快銷售一空。雖然明知小產(chǎn)權(quán)地位尷尬，但是高昂的正規(guī)商品房房價仍然使購房者望而卻步，只能退而求其次選擇相對低價的小產(chǎn)權(quán)房。
已經(jīng)購房的徐女士稱其購買的小產(chǎn)權(quán)房即將交房，但因為吃不準(zhǔn)未來小產(chǎn)權(quán)房的命運，目前感到進退兩難。據(jù)其透露，與她有同樣情況的人不在少數(shù)。徐女士老家菏澤，一直在深圳創(chuàng)業(yè)。“其實我也想購買有證的商品房，但價格太高了，同樣位置的商品房，價格都在每平方米3萬元以上，而我沒有社保，因此無法很輕松便捷地貸款，更不要說公積金貸款了。
“如今，她只能默默祈禱，希望補交各種費用后，將房子“轉(zhuǎn)正”。 雖然‘轉(zhuǎn)正’要交不少錢，但總比拆除強，畢竟房子還是自己的。就算能拿回原購房款，再加一定比例的補償，現(xiàn)在也根本買不到一套像樣的房子。”在她看來，“轉(zhuǎn)正”是最好的結(jié)果，即使無法“轉(zhuǎn)正”，能這樣繼續(xù)住下去也行。這是購買小產(chǎn)權(quán)房屋主們的普遍心理。
三，小產(chǎn)權(quán)房治理需大智慧，“轉(zhuǎn)正”工作要分而治之
2014年房地產(chǎn)藍皮書稱，對小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)當(dāng)否定的是其違法違規(guī)的一面，尤其是與嚴格保護耕地的基本國策相沖突的行為;應(yīng)該肯定的是其填補城市住房供應(yīng)缺口和促進農(nóng)民增收的一面。總體上，應(yīng)承認小產(chǎn)權(quán)房的作用和價值。
小產(chǎn)權(quán)房治理工作關(guān)系到我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的成敗，在大量農(nóng)戶涌入城市的背景下，如何滿足其基本的住房需求是一個嚴峻問題。小產(chǎn)權(quán)房有助于改善城市住房的社會價值已得到多數(shù)人承認，因此對其治理工作也要分而治之，做到合法、合理、更合情 。
對于新建小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)嚴格控制，依法排查，從用地審批到建設(shè)、銷售等多環(huán)節(jié)入手，防止土地資源的浪費。而對于已經(jīng)被住戶持有的小產(chǎn)權(quán)房，治理更需智慧。藍皮書建議，自留地上的農(nóng)村房屋(須符合安全和居住使用要求)同城市房屋一樣可以自由買賣或出租，非自留地上的農(nóng)村房屋不能買賣或出租，只能自用;同時，應(yīng)允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買或租賃自留地上符合安全和居住使用要求的房屋。專家學(xué)者主張將小產(chǎn)權(quán)房納入經(jīng)濟適用房或者保障房體系，建議在符合土地用途和城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，使大部分小產(chǎn)權(quán)房合法化、規(guī)范化，以促進城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
四、深圳歷史違建“轉(zhuǎn)正” 12個社區(qū)1個街道試點
深圳歷史遺留違建處理終于邁出決定性一步，12個社區(qū)1個街道被敲定為試點區(qū)域。2014年4月1日，《〈深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定〉試點實施辦法》正式實施，全市12個社區(qū)和1個街道作為首期選取的試點，將開展為期一年的歷史遺留違法建筑分類處理試點工作。據(jù)統(tǒng)計，試點區(qū)域內(nèi)已申報的歷史遺留違法建筑(含非原村民所建住宅類)總計21831棟，它們將成為深圳歷史遺留違建處理的首批對象。
收購的違建納入保障房
根據(jù)《工作方案》，對符合處理確認條件的歷史遺留違法建筑，按照《實施辦法》依法予以處理確認。對已核發(fā)《確認決定書》的建筑辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)。對已取得《擬確認通知書》且申請收購的歷史遺留違法建筑，組織相關(guān)部門以市、區(qū)政府指定機構(gòu)的名義依法予以收購并辦理初始登記;根據(jù)房屋實際安全狀況納入臨時性保障性住房。對已取得《擬確認通知書》未申請收購且未辦理房地產(chǎn)初始登記的，可以依法實施征收。
自實施辦法出臺后，市政府一直強調(diào)，對非原村民所建住宅類農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑、對以房地產(chǎn)開發(fā)為目的未經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的住宅類違法建筑，不予處理確認。此次《工作方案》明確，市規(guī)劃國土委、試點區(qū)域所在區(qū)政府，將在7月1日前制訂非原村民所建住宅類歷史遺留違建臨時使用具體辦法。
歷史遺留違建處理辦法
1、確權(quán)——對符合處理確認條件的歷史遺留違法建筑，按照《實施辦法》依法予以處理確認。對已核發(fā)《確認決定書》的建筑辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)。
2、簡易處理——對于已列入城市更新年度計劃的城市更新單元內(nèi)、經(jīng)依法批準(zhǔn)的'房屋征收和土地整備項目確定拆除范圍內(nèi)涉及的歷史遺留違法建筑，不屬于應(yīng)當(dāng)依法予以拆除或者沒收的，進行簡易處理。
3、罰款——對于需要罰款的歷史遺留違法建筑，依法進行調(diào)查取證、認定，并作出行政處罰告知書。
4、收購——對已取得《擬確認通知書》且申請收購的歷史遺留違法建筑，組織相關(guān)部門以市、區(qū)政府指定機構(gòu)的名義依法予以收購并辦理初始登記;根據(jù)房屋實際安全狀況納入臨時性保障性住房。
5、征收——對已取得《擬確認通知書》未申請收購且未辦理房地產(chǎn)初始登記的，可以依法實施征收。
6、臨時使用備案——對符合《實施辦法》規(guī)定條件的歷史遺留違法建筑辦理臨時使用備案。加強監(jiān)管，對未辦理臨時使用備案的歷史遺留違法建筑擅自出租、進行經(jīng)營性活動的，依法予以查處。已辦理臨時使用備案的歷史遺留違法建筑違反規(guī)定，擅自改變功能的，責(zé)令停止違法行為，限期改正;逾期未改正的，依法收回臨時使用備案證明。
7、依法拆除或沒收——對未按要求補申報的歷史遺留違法建筑進行臨時管理，并依法遷出或者強制遷出有關(guān)單位、人員。對屬于依法應(yīng)當(dāng)拆除或者沒收的歷史遺留違法建筑，依法組織行政處罰決定的作出和執(zhí)行。對依法應(yīng)當(dāng)拆除、沒收或者具有嚴重安全隱患的歷史遺留違法建筑實施停水、停電、停氣;對私拉亂接行為，要按照《實施辦法》規(guī)定落實行政處罰。應(yīng)當(dāng)拆除或者沒收的歷史遺留違法建筑符合《實施辦法》有關(guān)規(guī)定的，依法予以補償、補貼或者安置。
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